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2011年房估師考試經(jīng)營與管理強化訓練(28)

作者:   發(fā)布時間:2011-08-09 08:57:16  來源:育路教育網(wǎng)
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  某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000㎡,總建筑面積為15000㎡.預計項目開發(fā)建設周期為2年,總投資為13500萬元(不包括貸款利息)項目第1年投資8100萬元,其中資本金為5400萬元,其余為甲銀行貸款;項目第2年投資5400萬元,全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%,按年復利計息,項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營,且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息,乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%,按年付息,到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%,采用基礎租金加百分比租金形式出租,基礎租金不隨時間變化,百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預計購物中心的出租率為95%,年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉售,凈轉售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初,收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末,不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題:

  (1)若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20%,則購物中心的年最低基礎租金為多少元/㎡(精確到個位)?

  (2)在該最低基礎租金水平下,設項目全部投資的目標收益率為13%,求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)(2007年試題)

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