2011年房估師《理論與實務》復習導航（1）

　　第一節　房地產估價的基本認識

　　一、房地產估價的含義

　　（一）、專業估價與非專業估價的不同

　　估價的通俗含義是：估計經濟物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業估價。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應當出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業估價。非專業估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學、準確的估價結果，就有賴于專業估價，不是任何人都能做到的。

　　對于房地產市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的專業房地產估價，還成了一種職業和行業。由于這種專業估價活動的技術性很強，估價結果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至對社會經濟活動產生重大影響，關系社會公共利益和人民財產安全。例如房地產抵押估價關系金融安全，城市房屋拆遷估價關系社會穩定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經驗、取得相關資格的專業人員來從事。

　　概括起來，專業估價主要有以下5個特點：

　　①由專業人員完成——專業估價是由具有專門知識和經驗、取得相關資格的專業人員來完成的；

　　②是一種專業意見——專業估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經過嚴謹的分析、測算和判斷得出的；

　　③具有社會公信力——專業估價的結果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力；

　　④實行有償服務——專業估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務；

　　⑤承擔法律責任——專業估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。

　　特別提示：在閱讀教材時，最好是將教材的重點內容歸納成一系列的考題。

　　（二）、房地產估價的概念

　　房地產估價的核心內容是根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學、準確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應當是專業人員的房地產估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認的原則，運用科學的方法，按照嚴謹的程序進行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的；特定房地產，稱為估價對象；特定時間，稱為估價時點；公認的原則，稱為估價原則；科的方法，稱為估價方法；嚴謹的程序，稱為估價程序。因此，房地產估價完整的定義是：房地產估價師根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業意見的活動。

　　歸納起來，房地產估價概念的要點如下：

　　（1）特定目的——估價目的；

　　（2）特定房地產——估價對象；

　　（3）特定時間——估價時點；

　　（4）估價原則——確保具有社會公信力；

　　（5）估價方法——確保科學性；

　　（6）估價程序——確保科學和嚴謹；

　　（7）特定的專業人員——房地產估價師。

　　（8）專業意見——最終是否采納，將取決于委托人。