2011年房估師《理論與實務》復習導航（2）

　　（二）、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　房地產(chǎn)估價從表面上看似乎是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價，即房地產(chǎn)估價師認為房地產(chǎn)值多少錢它就是多少錢。在現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產(chǎn)交易，而且參與同一宗房地產(chǎn)交易者的數(shù)量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產(chǎn)的成交價格容易受交易者的動機、偏好等個別情況的影響。

　　但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在、不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場力量決定，即是由眾多的市場參與者的價值判斷，而非個別人的價值判斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

　　換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”，更不是把自己主觀想象的某個“數(shù)值”強加給估價對象。盡管估價在表面上或形式上為人的一種主觀活動或行為，有時甚至帶有較濃重的主觀色彩。

　　房地產(chǎn)估價不同于房地產(chǎn)定價還在于：房地產(chǎn)估價是提出關(guān)于估價對象客觀合理價值的專業(yè)意見，為有關(guān)當事人的決策提供參考依據(jù)。而定價往往是有關(guān)當事人自己的行為，即諸如要價、出價或成交價等應由有關(guān)當事人自己決定。有關(guān)當事人出于某種目的或需要，可以使其要價、出價或成交價等低于或高于客觀合理的價值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場價格為800元/㎡，但是根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策（需要政府扶持或者調(diào)控的產(chǎn)業(yè)），為了扶持或鼓勵某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以600元/㎡的優(yōu)惠價供給；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可對這些產(chǎn)業(yè)實行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說了。

　　需要特別指出的是，估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷，而必須考慮估價對象的潛在目標客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在目標客戶群的思維進行估價。

　　（三）、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師以“房地產(chǎn)價格專家”的身份發(fā)表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應被視為房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)估價機構(gòu)對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。

　　雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價師和估價機構(gòu)可以不負任何責任。估價專業(yè)意見的作用按其性質(zhì)可以分為兩類：一類是咨詢性或參考性的；另一類是鑒證性或證據(jù)性的。為委托人自用而提供的估價（估價報告是供委托人自己使用），通常屬于咨詢、參考性的；為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價（估價報告是給委托人以外的特定第三方、特別是給眾多的不特定的第三方使用），通常屬于鑒證、證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價師和估價機構(gòu)都要承擔一定的法律責任。其中，起鑒證、證據(jù)性作用的估價承擔的法律責任，一般要大于起咨詢、參考性作用的估價承擔的法律責任。