2011年房估師考試理論與方法講義1

    第一章 房地產和房地產估價

    第一節 引言

    一、房地產估價就是對房地產的“客觀合理價格”或“價值”進行估算和判定的活動。

    房地產價格從某種意義上講是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉移，是由市場決定，即是由市場參與者集體的價值判斷所形成。因此，房地產估價是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯現出來。

    二、房地產估價受到政府和社會的高度重視表現在以下四個方面：

    第一、房地產估價成為國家法定制度。房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度。

    第二、房地產估價師實行了國家統一考試。從1995年起，取得房地產估價師資格的惟一途徑是通過全國房地產估價師執業資格考試。

    第三、房地產估價執業制訂了國家統一標準。1999年2月建設部會同國家質量技術監督局聯合發布了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》，

    自1999年6月1日起施行，其內容包括：總則、術語、估價原則、估價程序：、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果、估價報告、職業道德等。

    第四、房地產估價行業成立了全國自律性組織。1994年8月成立了中國房地產估價師學會（簡稱為CIREA）。

    例題：從某種意義上講，房地產價格是：

    A、個別人的價值判斷

    B、估價人員的主觀定價

    C、由市場力量決定

    D、 市場參與者集體竟拍的結果

    E、 由交易雙方委托經紀人確定

    答案：C、D

    第二節 房地產的概念

    一、房地產的整體概念

    （一）房地產的定義

    房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。其中：

    土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。

    建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物。

    其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。

    如為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，種植在地上的樹木、花草，埋設在地下的管線、設施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產。

    由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分，因此，房地產本質上包括土地和建筑物兩大部分。

    例題：下列那些屬于房地產（ ）

    A、種植在地上的樹木花草

    B、埋設在地下的管線設施

    C、地上臨時搭建的帳篷、戲臺

    D、地上建造的庭院、花園、假山

    答案：ABD

    （二）、房地產的實物、權益和區位

    1、實物分為有形的實體及其質量和組合完成的功能三個方面。

    2、權益包括權利、利益和收益，例如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰關系等。

    在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：

    （1）。機器、設備、家具等有形資產，主要是實物的價值

    （2）。專利權、專有技術、著作權（版權）、商標專用權、專營權、商譽、有價證券（股票、債券）等無形資產，主要是權益的價值。

    （3）。房地產，其實物和權益在價值決定中都很重要。如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設備、裝修、新舊程度的影響，又受產權狀況的影響，

    例如，該房屋的產權是完全產權還是部分產權（如在現實中，有商品房、經濟適用住房、以房改成本價購買的住房、以房改標準價購買的住房等），價值就有很大的差異。

    所以，兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大的不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。