2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義2

    例題：房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的（ ）的價(jià)格。

    A、開發(fā)成本

    B、權(quán)益

    C、物質(zhì)實(shí)體

    D、B和C

    答案：B

    3、區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等）的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。

    其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。現(xiàn)在，人們?cè)絹?lái)越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。

    如果區(qū)位不同，價(jià)值可能有很大的不同。

    例題：人們常用距離來(lái)衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來(lái)越受重視的是：

    A、空間直線距離

    B、交通路線距離

    C、交通時(shí)間距離

    D、至市中心距離

    答案：C

    （三）、房地產(chǎn)的存在形態(tài)

    房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸

    納起來(lái)，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：

    1、 土地。最簡(jiǎn)單的情形是一塊無(wú)建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時(shí)也需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的土地價(jià)值。

    例如，為征收土地稅費(fèi)或者確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場(chǎng)需 要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額，就只單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值。而對(duì)于有建筑物的土地，在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地，

    有兩種做法：

    （1）無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地；

    （2）考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。

    例題：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆除費(fèi)用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價(jià)修正額為（ ）元/平方米。

    A、50

    B、250

    C、300

    D、350

    答案：D

    2.建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實(shí)物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨(dú)看待，只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)評(píng)估其保險(xiǎn)價(jià)值，災(zāi)害發(fā)生后評(píng)估其損失，

    為計(jì)算建筑物折舊服務(wù)的估價(jià)等，都只單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值。在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建筑物，

    有2種做法：

    （1）無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”；

    （2）考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。

    例題：某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值100萬(wàn)元，其中土地價(jià)值30萬(wàn)元，通過抵押獲得貸款60萬(wàn)元。若投火災(zāi)險(xiǎn)，起投保價(jià)值應(yīng)為（　　　）萬(wàn)元。

    A、100

    B、70

    C、60

    D、40

    答案：B

    3.房地，當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物已開始建設(shè)但尚未建成的房地產(chǎn)，即“在建工程”（包括停緩建工程），往往成為估價(jià)對(duì)象；

    也有要求對(duì)正在開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)，但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，如期房（雖然稱為期房，但實(shí)際上包含土地）進(jìn)行估價(jià)；還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，

    如對(duì)人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估；估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某一部分，如某個(gè)樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分；

    另外，房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價(jià)，該評(píng)估價(jià)值除了包含該賓館或辦公樓

    的建筑物及其基地的價(jià)值，還可能包含其中的設(shè)施、設(shè)備（如室內(nèi)配備的家具、電視機(jī)、電話機(jī)等）的價(jià)值。