2011年房估師考試理論與方法講義3

    概括起來，從實物角度來看的現實中的房地產估價對象有下列幾種：

    （1）空地；

    （2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

    （3）地上建筑物；

    （4）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；

    （5）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；

    （6）未來狀況下的房地產；

    （7）已經消失的房地產；

    （8）現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分，如后來增加的裝修；

    （9）房地產的局部，如某幢公寓中的某套房；

    （10）包含有其他資產的房地產；

    （11）作為企業整體的一部分的房地產。

    （五）房地產的其他名稱

    1、中國、法國、意大利、日本及臺灣地區將房地產稱為不動產；

    2、中國香港地區通常使用“物業”來代替房地產。

    （六）本書對房地產的用詞

    為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞，

    其含義分別如下：

    1.“房地產”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。

    2.“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

    3.“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。值得說明的是，這里的“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內的所有建筑物，以區別于建筑物真正的地上部分和地下部分。

    4.“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

    二、土地的概念

    （一）對土地的各種定義

    1.土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認識。

    2.土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。”

    3.土地是自然物、自然力或自然資源。

    （二）房地產估價中的土地定義

    對于房地產估價來說，土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間。

    具體一宗土地的范圍可分為3層：

    （1）地面；

    （2）地面以上一定范圍內的空間（簡稱地上空間）；

    （3）地面以下一定范圍內的空間（簡稱地下空間）。

    一宗土地的地面范圍，是地球表面的該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。例如，政府出讓土地使用權的地塊，其范圍通常是根據標有坐標點的用地紅線圖，由城市規劃管理部門 或土地管理部門，在地塊各轉點釘樁、埋設混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。

    （三）土地利用所受的限制

    土地利用所受的限制，分為兩個方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術、經濟實力等，二是受自身能力以外的限制，以下所講均為這方面的限制。

    對土地利用的限制可歸納為3個方面：

    （1）土地權利的設置以及行使的限制；

    （2）房地產相鄰關系的限制；

    （3）土地使用管制。