2011年房估師考試理論與方法講義15

    理解成交價格，還應對其形成的機制，即賣價、買價、成交價三者的關系有所了解：

    1.賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產時所愿意接受的價格。

    2.買價是站在買者的角度，指買者購買房地產時所愿意支付的價格。

    3.賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價格時，交易才可能成功。

    在圖2-4（a）中，交易不能成功；在圖2-4（b）中，交易可能成功。

    至于最終的交易價格是在此最低價格和最高價格之間，還是剛好為最低價格或最高價格，取決于雙方的談判能力，以及該種房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。

    在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。

    （二）市場價格

    市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果。

    （三）理論價格

    理論價格是經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

    市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經濟發展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。

    一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。

    就成交價格、市場價格與理論價格相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價格。

    （四）公開市場價值

    公開市場價值定義為：在公開市場上最可能形成的價格。在本書中，市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。

    值得注意的是，在現實估價中有時需要評估的不一定是公開市場價值，而是在某些特定條件限制下的正常價格或金額，如征用拆遷補償估價。

    （五）評估價值

    評估價值又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結果。

    評估價值還可以根據所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結果通常稱為比準價格，采用成本法估算得出的結果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結果通常稱為收益價格。

    但從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格。

    五、市場調節價、政府指導價和政府定價

    市場調節價、政府指導價和政府定價是一組與政府對價格管制或干預的程度有關的價格。

    市場調節價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調節價的房地產，由于經營者可以自主確定價格，所以，估價應依據市場供求狀況進行。

    政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。對于實行政府指導價的房地產，估價結果不得超出政府指導價規定的幅度。

    政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產，估價結果應以政府定價為準。

    政府對價格的干預，還有最高限價和最低限價。對于最高限價的房地產，估價結果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產，估價結果不得低于其最低限價。

    政府對價格的干預還有規定成本構成或利潤率等，如規定新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。

    其中經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3%以下。對于這類房地產，估價也應依據這些規定進行。

    六、基準地價、標定地價和房屋重置價格

    基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產管理法》提到的三種價格。

    基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

    標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

    這里的房屋重置價格，應是某一基準日期，不同建筑結構、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應得的利潤。

    有了這種房屋重置價格之后，實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價的比較修正來求取。

    基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。