2011年房估師考試理論與方法講義16

    七、土地價格、建筑物價格和房地價格

    土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產的存在形態來劃分的價格。

    （一）土地價格

    土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產中土地部分的價格，不含建筑物的價格。

    有時根據土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。

    （二）建筑物價格

    建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。

    （三）房地價格

    房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。

    對于同一宗房地產而言，有：

    （1）房地價格=土地價格+建筑物價格；

    （2）土地價格=房地價格一建筑物價格；

    （3）建筑物價格=房地價—土地價格。

    八、總價格、單位價格和樓面地價

    總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。

    （一）總價格

    總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區域范圍內的房地產整體的價格。房地產的總價格一般不能反映房地產價格水平的高低。

    （二）單位價格

    單位價格簡稱單價，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。

    價格單位由貨幣和面積兩方面構成：

    1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。

    2.面積：包括面積內涵和面積單位。

    （三）樓面地價

    樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積

    由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：

    樓面地價=土地單價/容積率

    在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

    例題：現有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2.如此三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應購買（ ）

    A、甲； B、乙； C、丙； D、無法確定。

    答案：A

    九、所有權價格、使用權價格和其他權益的價格

    所有權價格、使用權價格和其他權益的價格是一組按照所交易或評估的房地產權益來劃分的價格。

    （一）所有權價格

    房地產的所有權價格是指房地產所有權的價格。房地產所有權價格還可依據其是否完全再細分。

    （二）使用權價格

    房地產的使用權價格是指房地產使用權的價格。以土地為例，中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是使用權價格，土地使用權又有出讓土地使用權和劃撥土地使用權兩種。

    （三）其他權益的價格

    其他權益的價格在此未具體列明，泛指所有權價格、使用權價格以外的各種權益的價格，如租賃權價格、典權價格等。

    概括起來，從權益角度來看的現實中的房地產估價對象有下列幾種：

    （1）“干凈”的出讓土地使用權和房屋所有權的房地產（“干凈”是指該房地產的手續完備、產權明晰且未設定任何或任何形式的他項權利，下同）；

    （2）“干凈”的劃撥土地使用權和房屋所有權的房地產；

    （3）“干凈”的農民集體所有土地上的房地產；（4）部分產權的房地產；

    （5）共有的房地產；

    （6）附帶有租約的房地產（即已出租的房地產）；

    （7）設定了抵押權的房地產（即已抵押的房地產）；

    （8）設定了典權的房地產（即已典當的房地產；

    （9）設定了地役權的房地產；

    （10）手續不完備的房地產；

    （11）產權不明或有爭議的房地產；

    （12）臨時用地或臨時建筑的房地產（又有未超過批準期限的和已超過批準期限的）；

    （13）違法占地或違法建筑的房地產；

    （14）已被劃為征用或拆遷范圍的房地產；

    （15）已被法院查封、監管的房地產；

    （16）房地產的租賃權；

    （17）房地產的典權；

    （18）房地產的空間利用權（又有地下空間利用權和地上空間利用權）。