2011年房估師考試理論與方法講義20

    3.在合法處分方面，應以法律、行政法規或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。以抵押為例：

    （1）法律、行政法規規定不得抵押的房地產，就不能作為以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產沒有抵押價值。

    （2）《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中

    繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。因此，在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產的抵押價值時，不應包含土地使用權出讓金。

    （3）《中華人民共和國擔保法》第三十五條規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”所以，再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分才是其抵押價值。

    4.在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。例如，評估政府定價或政府指導價的房地產，應遵循政府定價或政府指導價。如房改售房的價格，要符合政府有關該價格測算的要求；新建的經濟適用住房的價格，要符合國家規定的價格構成和對利潤率的限定；農地征用和城市房屋拆遷補償估價，要符合政府有關農地征用和城市房屋拆遷補償的法律、行政法規。

    例題：遵循房地產估價的合法原則，即估價機構或人員應具有合法的評估資格。（判斷）

    答案：錯誤

    第二節 最高最佳使用原則

    最高最佳使用原則要求房地產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。

    最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

    可見，最高最佳使用必須符合4個標準：

    （1）法律上許可，

    （2）技術上可能，

    （3）經濟上可行，

    （4）價值最大化。而且這些標準通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法規、城市規劃、土地使用權出讓合同等）許可范圍內的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。

    房地產估價為什么要遵循最高最佳使用原則？這是因為在現實房地產經濟活動中，每個房地產擁有者都試圖充分發揮其房地產的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經濟利益。

    這一估價原則也是房地產利用競爭與優選的結果。所以，在估價中不僅要遵循合法原則，而且要遵循最高最佳使用原則。

    最高最佳使用具體包括3個方面：（1）最佳用途；（2）最佳規模；（3）最佳集約度。

    尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：

    1.法律上的許可性：對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。

    2.技術上的可能性：對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。

    3.經濟上的可行性：對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來的收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現值表示，

    再將這兩者進行比較。只有收入現

    值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。

    4.價值是否最大：在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

    進一步來講，有三個經濟學原理有助于把握最高最佳使用：（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。

    收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規模。它揭示的是兩種投入產出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。

    收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產出關系叫做收益遞減規律（又稱邊際收益遞減原理），可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，

    在開始時，產出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量繼續增加

    達到某一點以后，產出量的增加會越來越小，即會出現遞減現象。

    收益遞減規律對于一宗土地來說，表現在對該宗土地的使用強度（如建筑層數、建筑高度、容積率、建筑規模）超過一定限度后，收益開始下降。

    收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做規模的收益（又稱規模報酬規律），可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規模的變化），

    則產出量的變化有3種可能：一是產出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模的收益不變；