2011年房估師考試理論與方法講義21

    二是產出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模的收益遞增；

    三是產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模的收益遞減。在擴大規模時，一

    般是先經過一個規模的收益遞增階段，然后經過一個規模的收益不變階段，再經過一個規模的收益遞減階段。

    均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態，如已過時、破舊、現狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價修正。這種情況在現實中經常遇到，如在舊城區有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊，此時對于購買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為購買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

    另一種相反的情況是，建筑物的設計、施工和設備都非常先進、良好，但坐落的土地位置較差，不能使該建筑物的效用得到充分發揮，雖然該類建筑物的重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于此重置價格。

    適合原理是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產與外部環境為最協調，同時內部構成要素為最適當的組合時，便為最高最佳使用。

    最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。例如，某宗房地產，城市規劃規定既可用作商業用途，也可用作居住用途，如果用作商業用途能夠取得最大收益，則估價應以商業用途為前提；反之，應以居住用途或者商業與居住混合用途為前提。但當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

    1.保持現狀前提。認為保持現狀、繼續使用最為有利時，應以保持現狀、繼續使用為前提進行估價。現有建筑物應予保留的條件是：現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

    2.裝修改造前提。認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額大于裝修改造費用。

    3.轉換用途前提。認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提進行估價。轉換用途的條件是：預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用。

    4.重新利用前提。認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除現有建筑物后再予以利用為前提進行估價。

    5.上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉換用途與第二種裝修改造的組合。

    例題：收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（ ）

    A、房地產內部構成要素的組合是否均衡；

    B、最佳集約度和最佳規模；

    C、最佳用途；

    D、房地產與其外部環境是否保持協調。

    答案：B