2011年房估師考試理論與方法講義37

    例4—9：某個可比實例房地產2002年2月1日的價格為1000美元/㎡，該類房地產以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.2%.假設人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，

    2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

    1000×8.26×（1+0.2%）8=8393（人民幣元/㎡）

    例4一10：某個可比實例房地產2002年2月1日的價格為1000美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動，平均每月比上月下降0.5%.假設人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，

    2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

    1000×（1—0.5%）8×8.29=7964（人民幣元/㎡）

    在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數或價格變動率可供選用：（1）一般物價指數或變動率；（2）建筑造價指數或變動率；（3）建筑材料價格指數或變動率；（4）建筑人工費指數或變動率；（5）房地產價格指數或變動率。

    房地產價格指數或變動率又可細分為：（1）全國房地產價格指數或變動率；（2）某地區房地產價格指數或變動率；（3）全國某類房地產價格指數或變動率；（4）某地區某類房地產價格指數或變動率。

    至于具體應選用哪種價格指數或變動率進行交易日期修正，要看具體的估價對象和有關情況。從理論上講，由于房地產價格指數能全面反映引起房地產價格變化的因素，因此，宜選用房地產價格指數或變動率。

    但嚴格來說，又不是任何類型的房地產價格指數或變動率都 可以采用。最適用的房地產價格指數或變動率，是可比實例所在地區的同類房地產的價格指數或變動率。

    例題：下面說法錯誤的是（ ）。

    A、可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數=在估價時點時的價格；

    B、可比實例在成交日期時的價格×（l±價格變動率×期數）=在估價時點時的價格

    C、可比實例與估價對象房地產價格類型必須相同；

    D、可比實例必須是正常交易。

    答案：D

    例題：可用作交易日期修正的方法有（ ）

    A、價格指數法；

    B、長期趨勢法；

    C、價格變動率法；

    D、經驗值法。

    答案：ABC

    第七節 房地產狀況修正

    一、房地產狀況修正的含義

    如果可比實例房地產與估價對象房地產本身之間有差異，則還應進行房地產狀況修正，因為房地產的價格還反映其本身的狀況。進行房地產狀況修正，是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。

    因此，經過了房地產狀況修正后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。

    二、房地產狀況修正的內容

    房地產狀況修正可分為區位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。在這三個方面的修正中，還可進一步細分為若干因素的修正。進行房地產狀況修正，是比較法的一個難點和關鍵。

    （一）區位狀況修正的內容

    區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。進行區位狀況修正，是將可比實例房地產在其區位狀況下的價格調整為在估價對象房地產區位狀況下的價格。

    區位狀況比較修正的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、公共設施完備程度（屬于估價對象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。

    例題：區位狀況比較修正的內容包括（ ）

    A、交通便捷程度；

    B、繁華程度；

    C、基礎設施完備程度；

    D、環境景觀。

    答案：ABD