2011年房估師考試經營與管理講義14

    ㈣ 比較風險

    比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益時給投資者帶來的風險。

    ㈤ 時間風險

    時間風險是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產投資強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現為選擇合適的時機進入市場，還表現為物業持有時間的長短、物業持有過程中對物業重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短等。

    ㈥ 持有期風險

    持有期風險是指與房地產投資持有時間相關的風險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業投資的持有期為1年，則對該物業在1年內的收益以及1年后的轉售價格很容易預測；但果這個持有期是4年，那么對4年持有期內的收益和4年后轉售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多。因此，置業投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

    上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。

    四、風險對房地產投資決策的影響

    風險對房地產投資決策的第一個影響，是令投資者根據不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的投資產生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風險的態度不一樣，因而采取的投資策略也會有差異。

    風險對房地產投資決策的另外一個影響，就是使投資者盡可能規避、控制或轉移風險。人們常說，房地產投資者應該是風險管理的專家，實踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者對風險的認識和管理。實際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風險管理，甚至橫穿馬路也會涉及到風險的識別、分析和管理。人們的行動往往依賴于其對待風險的態度，但也要意識到，不采取行動的風險可能是最大的風險。

    房地產投資經營過程中充滿了風險和不確定性，雖然房地產投資者尤其是開發商由于更容易接受不確定性和風險而被稱之為市場上最大的冒險家，甚至有些房地產開發商到了以風險變幻為樂的那種程度，但他們實際上是在進行精心估算條件下的冒險。

    總之，房地產市場是動態變化的，房地產投資者通過對當前市場狀況的調查研究得出的有關租售價格、成本費用、開發周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些估計數據會與實際情況有所出入。為規避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數據。對于易變或把握性低的數據，最好能就其在風險條件下對反映投資績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。投資項目乙

    第五節 風險與投資組合

    投資組合的理論推導涉及到較深的數學知識，因此我們在此僅介紹其基本原理，以及這種原理對房地產投資分析的指導作用。應該指出的是，隨著大型機構投資者的增長，投資組合理論在房地產投資中的應用越來越廣泛。為此，我們在這里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過多種投資的組合可以降低投資風險。