2011年房估師考試經營與管理講義15

    一、投資組合理論

    投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。舉例來說，在高通漲的時候

    投資項目甲的收益增長可能會超過通漲的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負增長。在這種情況下，把適當的投資項目組合起

    來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。換句話說，目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設

    可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。

    例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入

    到一個項目上去呢、還是分別投入到不同的項目上去呢？聰明而有理智的人通常都會選擇后一種投資方式，因為這樣做雖然可能會失去

    獲得高額收益的機會，但他也不至于血本無歸。基金會的資金使用方式最能體現這種投資組合理論，因為基金投資的首要前提就是基

    金的安全性和收益的穩定性，滿足了這兩個前提，才會有收益最大化的目標。

    大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又

    不失去獲取較高收益的機會。例如香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議中，要求在中國大陸的投資不能超過其全部投資的

    10%；以發展工業物業見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業和居住物業，以分散投資

    風險。

    圖1-2 不同投資項目對市場的反應

    圖1-2表示兩個投資項目都有相同的收益率，但對市場變化的

    投資項目甲

    風險程度甲

    RY理想組合帶

    反應則不同。假如以單一一項投資項目分析，它們各自的波動十分

    大。這也表示單一項目的投資風險頗大。另一方面，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風險變化相互抵消，從而把組合

    風險降到最低。當然要達到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負的協方差。最理想的是一個絕對的負協方差關系。但這

    個條件很難達到。

    圖1-3 投資組合設計與資金分配

    圖1-3代表一個投資組合設計過程和開發商運用開發資金的

    不同分配方法。設想他面對兩種主要的投資項目類型X和Y，他可以把總開發資本按他個人的喜好和對風險的態度分配在曲線XPRQY的任何一個組合點上。XPRQY的弧度取決于X和Y的協

    方差關系，假如是絕對的正協方差，曲線變成直線XY代表兩者有同一方向和幅度的反應。相反，假若兩者是絕對的負協方差，即在

    面對相同的市場環境條件時，一方的收益上升而另一方的收益則下跌。此時曲線變為XOY，其中O點是毫無風險的一個投資組合。

    當然，這是一個比較難出現的機會，比較多的是類似XPRQY這種曲線，且在該曲線上RY部分較XR部分理想，原因是在同一風險

    程度甲上，RY部分的每一個組合點都有一個較大的預期收益率。以此類推，假如把更多的不同投資項目加入這個組合，組合曲線便

    會變成組合團，如圖1-4所示。在這種情況下，不同的投資組合都會被集中到ABCDE這個組合團里。雖然在組合團內的每一個組合

    點都會在不同程度上減小風險，但最理想的組合仍然是RY部分的各點，因為它們都可以在某一特定風險率下達到最大的預期收益或在某一預期收益率下所對應的風險最小。