2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義21

    四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要由市場(chǎng)中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)

    建設(shè)過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程。每個(gè)過(guò)程內(nèi)的每一項(xiàng)工作或活動(dòng)，都是由一系列不同的參與者來(lái)分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生

    產(chǎn)、交易和使用過(guò)程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。應(yīng)該指出的是，由于所處階段的特點(diǎn)不同，各參與者的重要程度是

    有差異的，也不是每一個(gè)過(guò)程都需要這些人或機(jī)構(gòu)的參與。

    ㈠ 土地所有者或當(dāng)前的使用者

    不管是主動(dòng)的還是被動(dòng)的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價(jià)值，他們可能主動(dòng)提出

    出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。在我國(guó)，政府壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對(duì)開發(fā)的影響

    也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上"釘子戶"，不僅會(huì)使開發(fā)周期拖長(zhǎng)，還會(huì)大大增加房地產(chǎn)開發(fā)

    的前期費(fèi)用。

    ㈡ 開發(fā)商

    房地產(chǎn)商從項(xiàng)目公司到大型的跨國(guó)公司有許多種類型。其目的很明確，即通過(guò)實(shí)施開發(fā)過(guò)程獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于

    其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，

    這些開發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的"資產(chǎn)固化"過(guò)程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過(guò)渡。當(dāng)然，對(duì)于居住物

    業(yè)來(lái)說(shuō)，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后一般都用來(lái)銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。

    房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對(duì)

    某些特定的開發(fā)類型（如商場(chǎng)或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長(zhǎng)，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開發(fā)

    類型和地點(diǎn)上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國(guó)際性的。總之，開發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)

    驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)

    提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。