2011年房估師考試經營與管理講義22

    ㈢ 政府及政府機構

    政府及政府機構在參與房地產運行的過程中，既有制定規則的權力，又有監督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。開

    發商從購買土地使用權開始，就不斷和政府的土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，以獲取投資許可

    證、土地使用權證、規劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設施使用許可、銷售許可證和房地產產權證書等，作為公眾利益的代

    表者，政府在參與房地產市場的同時，也對房地產市場其他參與者的行為發生著影響。

    房地產開發投資對政府行為而引致的影響相當敏感。建筑業、房地產業常常被政府用來作為一個"經濟調節器"，與房地產有關

    的稅費收入又是中央和地方政府財政的一個重要來源，而對物業的一同占有、擁有形式又反映了一個國家和政治取向。

    ㈣ 金融機構

    房地產開發過程中需要兩類資金，即用于支付開發費用的短期資金"建設貸款"和項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的

    長期資金或"抵押貸款".房地產的生產過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機構的參與，房地產市場就很難正常運轉。

    ㈤ 建筑承包商

    房地產開發商往往需要將其建設過程的工程施工工作發包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業務擴展并同時承擔

    附加的一些開發風險，如購買土地使用權、參與項目的資金籌措和市場營銷等。但承包商僅僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及

    施工周期有關，承擔的風險相對較少。如果承包商將其業務擴展到整個開發過程并與之相應的風險時，它就要求有一個更高的收益水

    平。但即便如此，承包商往往能夠承受較低的利潤水平。

    ㈥ 專業顧問

    由于房地產開發投資及交易管理過程相當復雜，房地產市場上的大多數買家或賣家不可能有足夠的經驗和技能來處理房地產生

    產、交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業顧問公司提供咨詢服務。這些

    專業顧問人員包括：

    ⑴ 建筑師。

    在房地產產品的生產過程中，建筑師一般承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來組織

    或協調這些工作。在工程開發建設中，建筑師還負責施工合同的管理，工程進度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術工作

    會議、簽發與合同有關的各項任務、提供施工所需圖紙資料、協解決施工中技術問題等。

    ⑵ 工程師。

    房地產開發中需結構工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等。這些不同專業的工程師除進行結構、供暖、給排水、

    照明，以及空調或高級電氣設備等設計外，還可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監理、協助解決工程施工中的技術問題等項工作。

    ⑶ 會計師。

    會計師從事開發投資企業的經濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包

    括財政預算、工程預算、付稅與清賬、合同監督、提供付款方式等，并及時向開發投資企業的負責人通報財務狀況。

    ⑷ 造價工程師。

    在房地產開發過程中，經濟師或造價工程師可服務于開發商、承包商、工程監理機構或造價咨詢機構。其主要

    負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。

    ⑸ 估價師及物業代理。

    估價師在有關房地產交易過程中提供估價服務，在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平。房地產估價師在就某一宗房地產進行估價時，

    要能夠準確把握該宗房地產的物質實體狀況和產權狀況，掌握充分從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品

    結構、供求結構和投資結構。要實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的市場目標，保持房地產業與社會經濟及相關產業協調發展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系。

    的市場信息，全面分析影響房地產價格的各種因素。物業代理或經紀人通常協助買賣雙方辦理出租出售手續，同時還協助委托方制定

    與實施租售策略、確定租售對象與方法、預測租售價格。