2011年房估師考試經營與管理講義28

    ⑵ 某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化。

    根據當地各類房地產收益率水平，同類型的物業都存在一個適當的租金售

    價比例，例如一般情況下住宅的售價相當于大約100個月的租金，如果售價太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途

    可相互替代的不同類型物業之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業供給緊張，最高的

    月租金達到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業間的供給量發生了相對變化。應該指出的是，房地產市場供給的這些變化需要一定的時間才

    能完成，而且受房地產市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時間相對較長。同時，對市場供給與需求的有效調節還基于這樣一

    個假設，即所有的房地產利益是可分解的，并且有一個完全的資本市場存在。但實際上這些假設條件是很難達到的。例如銀行的信貸

    政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機構的支持；為了整個社會的利益，政府還會通過城市規劃、售價

    或租金控制等政策干預市場。房地產市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時間內達到市場供需均衡。

    由于房地產市場通常需要一年以上的時間才能完成供需平衡的調節過程，而新的平衡達到了甚至還沒有達到，可能馬上又出現新

    的影響因素而造成新的不平衡，所以，用"不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的"來描述房地產市場是再恰當不過的了。

    ㈣ 指導政府制訂科學的土地供給計劃

    在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產和生活的需要、調節房

    地產市場的供求關系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產市場，通過對市場提供的房地產存量、增量、

    交易價格和數量、空置率、吸納率、市場發展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現政府政策和意志的土地供給計劃。

    ㈤ 引導需求適應供給條件的變化

    例如，隨著建筑技術的發展，在地價日漸昂貴的城市中心區建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導致高層住宅的供給量逐漸增加，

    價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉向購買高層住宅，從而減少了城市中心區對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅

    的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。

    第四節 房地產市場的運行規律

    一、房地產空間市場與房地產資產市場

    房地產屬于一種耐用品，兼有消費品和投資品的雙重特征。因此，房地產市場也存在空間市場和資產市場這兩個層面。

    ㈠ 房地產空間市場

    在房地產空間市場上，房地產為家庭和企業提供生活和生產的空間。對于企業，空間是生產要素之一；對于家庭，空間是其消費

    的商品之一。他們既可以通過租賃房地產，也可以通過擁有房地產來獲得空間帶給他們的效用，相應地需要支付租金和住房所有權成

    本（住房價格在擁有年限中各年的攤銷值，可看作等效租金）。空間市場上的需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業，供給則來源于房地產資產市場，即目前所存在的房地產資產的數量。