2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義29

    ㈡ 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

    在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在

    擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間（例如每年）所獲得的租金（或等效租金），二是在轉(zhuǎn)售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)

    市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構(gòu)投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。

    ㈢ 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

    房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的。空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)

    資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，租金和價格

    都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時間

    上市場都處于一種不均衡的狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。

    例如，當人口增長或收入水平提高時，居民對空間的需求就會上升，而空間市場上的供給并不能迅速增加，供不應求導致租金上升。租金的上升使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的收益率水平提高，房地產(chǎn)資產(chǎn)

    的價格也隨之提高。從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)活動的活躍，使開發(fā)量超過滅失量，資產(chǎn)存量增加，從而滿足空間市場新增的需求，這就達到了一個新的均衡狀態(tài)。

    二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

    由于經(jīng)濟的發(fā)展帶動或產(chǎn)生了對商業(yè)、居住和服務設施的空間需求，從而帶來房地產(chǎn)市場的興起。因此從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)的

    發(fā)展是由整體經(jīng)濟的發(fā)展決定的。從一個較長的歷史時期來看，社會經(jīng)濟的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運動。相應地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期循環(huán)特性。

    ㈠ 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

    房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。

    ㈡ 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

    影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；市場信息的不充分、導致從供需

    兩方面調(diào)整不均衡的時間存在時滯 （time-lag）；生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；政策

    因素的影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素的影響，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等；生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。

    ㈢ 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

    傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期；在

    此時期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的

    周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我

    修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新入住空

    間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導致經(jīng)濟擴張；經(jīng)濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導致超

    額建筑；調(diào)整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩；復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場供需均衡狀況；經(jīng)濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新入住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。供給增長率=需求增長率供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢