2011年房估師考試經營與管理講義33

    ㈣ 房地產泡沫的衡量

    我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。從房地產泡沫的成因人手，"實際價格/理論價格"、"房地產價格

    增長率/實際GDP增長率"、"房地產價格指數/居民消費價格指數"、"房價收入比"、"個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增

    長率"、"房地產投資需求/房地產使用需求"等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。由于房地產泡沫總量的復雜性，很

    難用單一指標來衡量房地產市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構造出的房地產泡沫指數，來反映房地產市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關結論的影響。

    第五節 政府對房地產市場的干預

    政府合理確定自己在房地產市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規則和監督規則的執行，是政府對房地產市場實施有效管理

    的關鍵。政府管理房地產市場的主要職能，應該是實施有效的宏觀調控和按市場發育程度建立清晰完備的法制系統，保障房地產市場參與者的合法權益，使房地產市場的動作納入法制的軌道。

    一、政府干預房地產市場的原則

    政府政策應具有的共同特征是：公平、效率、連續、系統、協調、前瞻性和引導性。政府干預房地產市場的政策也不例外。但由

    于房地產特殊的位置固定性、價值昂貴性和耐久性，對干預其發展的政策也具有相應的特殊原則。

    ㈠ 目標的確定性

    政府干預房地產市場的政策必須有明確的目標。政策的預評價首先要考察這些目標的必要性和可行性；政策的后評價則要分析這

    些目標的實現程度、實際受益者是否與目標受益者相吻合、是否有負面作用等。這些目標通常包括：

    ⑴ 使存量房地產資源得到最有效的使用。在任何時候，都有一個房地產存量來滿足當前的生產生活需要。政府通常更關注新建

    商品房的入住情況，忽視存量房地產的空置問題；或對兩者的重視程度不匹配。這就很難使存量房地產資源發揮最大的效用。

    ⑵ 保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間。以住宅市

    場為例：長期的住房政策必須有改善住房質量的目標，必須對家庭居住偏好（在住宅產權、類型、位置）加以考慮，政府應允許超過需要數量的住宅剩余存在，因為空置住宅作為住宅市場上的"蓄水池"，

    可為居民變更住所提供方便，迫使已不符合居住標準的住宅被及時淘汰，滿足部分家庭對擁有第二住所的需要。

    ⑶ 引導新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考

    慮當前不同類型物業的短缺情況、就業機會和物業需求的未來變化、當前的基礎設施狀況和城市總體規劃的要求，以避免或減少新建項目空置。

    ⑷ 滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特殊的要求，政府必須有與之相

    關的政策，從建設、分配和使用等方面做出特殊安排，以滿足其住房需要；又例如，隨著新經濟即知識經濟時代的到來，發展高新技

    術，就成為提高中國綜合國力的重要手段，因此對于高新技術產業發展所需要的土地，就需采取特殊的優惠政策。

    ㈡ 政策的連續性與協調性

    政策的連續性與協調性，首先要求體現新舊政策的銜接。新的

    干預市場的政策必須建立在總結歷史經驗教訓的基礎上，而不是一味地全盤否定或沿襲舊政策；同時，還要緊緊圍繞政策的終極目標，系統而全面地制定分階段的措施。

    其次，還要體現與相關政策的銜接配套。處在改革發展中的中國經濟，有許多政策總量紛繁復雜。例如，土地使用制度改革政策，

    就牽涉到企業制度的調整、住房制度的改革；而住房制度的改革，更涉及到一系列相關制度如工資制度、人事制度、戶籍制度等的改革，可以說，住房制度的變革牽一發而動全身。

    最后，還應體現多元性與系統性的統一。目前，我國正處于建立社會主義市場經濟的初級階段，社會成員的階層差異日益突現。

    從富裕階層到貧困階層的客觀存在和各階層人員觀念的差異，要求相應的政策具備多元化的特征。同時，房地產市場作為一個有機的整體，要求政府政策必須完整統一，以利于房地產市場的協調發展。

    ㈢ 政策的針對性和導向性

    政府除了制定宏觀的調控政策外，還必須針對不同類型物業的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策。同時這種政策還要有明確的導向性，以幫助市場的參與者準確把握自己的行為