2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義32

    ㈡ "過度開發(fā)"及誘因

    ⑴ 房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

    房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)"過熱"，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

    ⑵ 過度開發(fā)的誘因

    過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

    開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測。他們在預(yù)測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格

    情況。即使當(dāng)前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認(rèn)為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對未來需

    求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預(yù)測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關(guān)，即目前市場價格增速越快，對未

    來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。

    開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機(jī)會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊

    不知有時這些市場機(jī)會是有限的，只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機(jī)會，而不會進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，于

    是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經(jīng)得到土地，與其將土地空置產(chǎn)生機(jī)會成本，還不如趕快開工建設(shè)。這種非理性的行為往往會使過度開發(fā)現(xiàn)象更加嚴(yán)重。

    從獲取開發(fā)資金的難易程度來看，如果開發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們在進(jìn)行投資決策時往往會缺乏

    仔細(xì)和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。特別是目前我國的開發(fā)商融資渠道單一，無論是開發(fā)貸款還是預(yù)售商品住宅抵押貸款基本都

    是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會使開發(fā)商難以對市場做出客觀和冷靜的判斷。

    ㈢ 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

    ⑴ 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

    ①過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)

    反映市場上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象；而泡沫則是反映市場價格和實際價

    值之間的關(guān)系，如果市場價格偏離實際價值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

    ②過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫

    比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平

    衡狀態(tài)。

    ③房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不

    同。如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段，這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求，空置率上升，價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說，當(dāng)泡沫產(chǎn)生

    時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度

    開發(fā)；但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的；

    ④從市場參與者的參與動機(jī)來看："過熱"表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而"泡

    沫"則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。

    ⑵ 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

    房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離，是房地產(chǎn)價格中非基本價格

    的不同程度的體現(xiàn)，這是兩者的共同點。"過熱"不一定就產(chǎn)生泡沫，但"過熱"是市場產(chǎn)生"泡沫"的前提，也是誘因之一。如果

    在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制（包括市場規(guī)則和政府政策），市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財

    務(wù)杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大且投機(jī)性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。