2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義136

    單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算

    方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：

    ①單元估算法。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘

    以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的

    綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投

    資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。

    ②單位指標(biāo)估算法。單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給

    排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算，采暖工程按耗熱量（千卡/小時）指標(biāo)計(jì)算，變配電安裝按設(shè)備容量（千伏安）指標(biāo)計(jì)算，

    集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量（千卡/小時）指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量（立方米/小時）指標(biāo)計(jì)算，各類圍墻、室外管線工程

    按長度（米）指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積（平方米）指標(biāo)計(jì)算等。

    ③工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類

    似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。

    ④概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：

    直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。

    ㈣ 管理費(fèi)

    管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、

    辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)

    稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦

    費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。

    管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3%～5%估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?/p>

    ㈤ 財(cái)務(wù)費(fèi)用

    財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外

    匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。

    ㈥ 銷售費(fèi)用

    銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括

    銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證

    申領(lǐng)費(fèi)等。

    ㈦ 開發(fā)期稅費(fèi)

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種

    稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資

    方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)

    市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、

    人防工程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。