2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義139

    在資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃的基礎(chǔ)上，就可以編制投資計(jì)

    劃與資金籌措表（表8-5）。

    第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

    在完成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措計(jì)劃編制等基礎(chǔ)工

    作后，就可以通過(guò)編制財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

    一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表

    通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過(guò)基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。

    ㈠ 基本報(bào)表

    ⑴ 現(xiàn)金流量表

    現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期（年、半年或季度、月）的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指

    標(biāo)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為：①全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資

    作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投

    資方案（不論其資金來(lái)源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。

    ②資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。

    ③投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)

    算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

    ⑵ 資金來(lái)源與運(yùn)用表

    該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。

    ⑶ 損益表

    該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率及

    資本金凈利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。利潤(rùn)總額的計(jì)算過(guò)程，參見(jiàn)本書(shū)第六章第一節(jié)有關(guān)內(nèi)容。

    稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金和公益金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。

    ⑷ 資產(chǎn)負(fù)債表

    資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的

    情況。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)

    目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。

    基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂?/p>

    ㈡ 輔助報(bào)表

    輔助報(bào)表包括項(xiàng)目總投資估算表、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營(yíng)成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

    費(fèi)估算表、建筑安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加

    估算表、出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。

    二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之間的關(guān)系如圖8-2所示。財(cái)務(wù)報(bào)表的編制可以手工計(jì)算，也可以采用Micrsoft Excel

    軟件進(jìn)行編制。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一

    年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。在實(shí)際操

    作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所得稅，采用了按銷(xiāo)售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項(xiàng)目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售收入，就按其一定比例征收所得稅。