2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義146

    ㈡ 商用房地產(chǎn)抵押貸款

    對于已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預(yù)售的文件給房地產(chǎn)

    管理部門，并辦理他項權(quán)利變更手續(xù)，同時由房地產(chǎn)管理部門予以辦理商品房預(yù)售登記。對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目之

    預(yù)售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內(nèi)由銀行進(jìn)行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風(fēng)險。

    ㈡ 土地儲備貸款

    ⑴ 土地收購儲備制度

    ⑵ 土地儲備貸款

    土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款對象是對一級土地市場進(jìn)行管理的

    縣級以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲備機(jī)構(gòu)和對一級土地進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)。土地儲備貸款的主要還款來源是土地出讓收入。

    四、房地產(chǎn)抵押貸款

    房地產(chǎn)抵押貸款，是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)

    保，獲得貸款的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押貸款，包括個人

    住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。目前，我國房地產(chǎn)抵押貸款的資金來源全部是商業(yè)銀行，而西

    方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)抵押貸款的資金來源已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多元化。2001年，美國商業(yè)銀行提供的房地產(chǎn)抵押貸款只占全部房地產(chǎn)抵押貸款余額的24%，有效地分散了房地產(chǎn)金融的長期系統(tǒng)風(fēng)險。

    ㈠ 個人住房抵押貸款

    個人住房抵押貸款，是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業(yè)性

    住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買

    自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還可同時申請商業(yè)性住房抵押貸款，

    從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的過程，構(gòu)成了抵押貸款一級市場。

    個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型。我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下年初

    開始，按新的利率規(guī)定計算利息。還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末

    還本和期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%，貸款期限最

    長不超過30年。商業(yè)性個人住房抵押貸款的操作流程，包括受理申請、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個階段。

    土地收購儲備制度是指由政府依照法定程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過收回、收購、置換和征收

    等方式取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)和存儲后，以公開招標(biāo)、拍賣出讓方式供應(yīng)土地，調(diào)控各類建設(shè)用地需求的制度。建立土地收購儲備

    制度，是我國土地管理部門為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變要求，促進(jìn)城市土地集約利用而進(jìn)行的積極探索。

    土地收購儲備制度的建立，有利于政府實(shí)施集中統(tǒng)一的土地供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)政府對土地一級市場的絕對壟斷，提高政府通過土地供應(yīng)

    對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的能力和土地市場的透明度，促進(jìn)城市土地資源的有效利用和房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

    個人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)性貸款，通常與開發(fā)商沒商用房地產(chǎn)抵押貸款，是指購買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個人，以

    所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。

    由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本

    等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地

    產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率（抵借比）通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

    對于商用房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商不能像住宅開發(fā)項目那樣通過預(yù)售籌措部分建設(shè)資金，但如果開發(fā)商能夠獲得商用房地產(chǎn)抵押

    貸款承諾，即有金融機(jī)構(gòu)承諾，當(dāng)開發(fā)項目竣工或達(dá)到某一出租率水平時，可發(fā)放長期商用房地產(chǎn)抵押貸款，則開發(fā)商就比較容易憑

    此長期貸款承諾，獲得短期建設(shè)貸款。這樣，開發(fā)商就可以利用建設(shè)貸款進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建成后用借入的長期抵押貸款償還建設(shè)貸款，再用出租經(jīng)營收入來償還長期抵押貸款。