2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義149

    ㈠ 房地產(chǎn)投資信托的涵義

    產(chǎn)權(quán)保護與產(chǎn)權(quán)登記體系完備，房地產(chǎn)資產(chǎn)本身有較好的變現(xiàn)能力，具備有效的法律制度來處理借款人還款違約，抵押貸款品種是標準化的產(chǎn)品。

    個人投資者認購；從金融市場融資，如銀行信貸、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。REITs股票可在證券交易所進行交易或采取場外直接

    交易方式，具有較高的流通性。REITs通常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人負責(zé)公司的日常事務(wù)

    與投資運作，與共同基金一樣可實行投資組合策略，利用不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)來分散風(fēng)險。中小投資者通過

    REITs在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。

    ㈡ 房地產(chǎn)投資信托的分類

    房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類別。按投資業(yè)務(wù)不同，REITs可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs

    和混合型REITs三種。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型

    REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息

    收入；混合型REITs則同時經(jīng)營上述兩種形式的業(yè)務(wù)。據(jù)美國全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會（NAREIT）統(tǒng)計，截止到2003年底，全美

    REITs的總市值達2242億美元，其中91.3%是權(quán)益型REITs.按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托可以分為傘型合伙REITs

    和多重合伙REITs.傘型合伙REITs最早出現(xiàn)于1992年，指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。傘

    型合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)

    與REIT交換受益憑證（如股票），從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的利得稅。多重合伙REITs是REITs

    直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。這種靈活的股權(quán)交換，不但使REITs的投資者獲得了經(jīng)營權(quán)股份，而且會給原物業(yè)所有者帶來資產(chǎn)組合多元化和合理避稅效應(yīng)。

    ㈢ 房地產(chǎn)投資信托的特征

    ⑵ 市場價值穩(wěn)定。從REITs發(fā)展最成熟的美國市場來看，在1987年～1996年的10年中，REITs的波動性只及S&P500的

    59%.因為REITs的波動性很小，其價格水平、資產(chǎn)總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。

    ⑶ 高現(xiàn)金回報。房地產(chǎn)投資信托采購物業(yè)的價格通常低于重置成本，如低價收購尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè)，繼

    續(xù)加以運作，以此贏得更高收益。同時，按照有關(guān)法律規(guī)定，REITs凈收益的95%都必須以分紅形式返還投資者。

    ⑷ 有效分散投資風(fēng)險。REITs的投資物業(yè)類型多樣化，保證了投資者資產(chǎn)組合效益。股票市場上的REIT所擁有的物業(yè)遍布各

    地，購買多個REITs股票，會使投資涵蓋多種物業(yè)，分布各個地區(qū)，從而保證投資更加安全。

    REITs具有廣泛的公眾基礎(chǔ)，在享有稅收優(yōu)惠（REIT不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項）的同時，也受到嚴格的法律規(guī)范與監(jiān)管。

    如美國的REITs有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；所籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)；75%以上

    的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得等。

    ⑴ 流動性好。直接投資房地產(chǎn)存在很大的變現(xiàn)風(fēng)險，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性差。資產(chǎn)擁

    有者很難在短時期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金，而REITs可以在證券交易所或場外進行交易，馬上變現(xiàn)，流動性僅次于現(xiàn)金。

    ⑸ 抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有很強的保值功能，不會因為通貨膨脹而受到損害，可以很好地抵御通貨

    膨脹。通貨膨脹來臨時，物價上揚，房地產(chǎn)物業(yè)的價值更是升值迅速，以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)的REITs的收益水平和股票價格也會隨之上升，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。