2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義148

    五、抵押貸款二級市場

    房地產(chǎn)抵押貸款二級市場與房地產(chǎn)抵押貸款一級市場相對應(yīng)。在一級市場中，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等利用間接融資渠道發(fā)放抵押

    貸款。而二級市場是利用類似資本市場的機(jī)構(gòu)、工具，通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款、將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證

    券市場上交易這些證券，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合。

    ㈠ 抵押貸款二級市場的發(fā)展

    抵押貸款業(yè)務(wù)中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。第二，貸款的銷售或營銷，即使?jié)撛诘慕杩钊酥獣运�銷售的特

    定產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)并完成產(chǎn)品的銷售（即貸款的發(fā)放）。第三，貸款的管理或者運(yùn)作，主要是到期本金和利息的收取。第四，貸款的融資，

    即籌集發(fā)放貸款所需的資金。第五，貸款風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，包括違約風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。第六，違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業(yè)務(wù)

    中的這些職能可以由一個(gè)機(jī)構(gòu)完成。但是，在貸款業(yè)務(wù)規(guī)模較大時(shí)，多個(gè)機(jī)構(gòu)分別承擔(dān)其中的一種或者幾種職能，更能發(fā)揮這些機(jī)構(gòu)的

    競爭優(yōu)勢。抵押貸款二級市場的發(fā)展，促進(jìn)了這種專業(yè)化分工的產(chǎn)生和完善。

    ㈡ 抵押貸款二級市場發(fā)展的條件不論是何種類型的抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，通常要對抵押物的情況，按以下幾個(gè)方面的要求進(jìn)行審查確定：

    ⑴ 合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)。即設(shè)押的房地產(chǎn)的實(shí)物或者權(quán)益，

    是真實(shí)存在并為抵押人合法擁有，權(quán)屬清晰，可以轉(zhuǎn)讓，是依法可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。

    發(fā)展抵押貸款二級市場，首先首先需要有一個(gè)健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級市場。在這個(gè)一級市場上，有商業(yè)銀行愿意提供貸款，

    ㈢ 抵押貸款支持證券的類型

    抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券（Mortgage-backed bonds）、抵押貸款傳

    遞證券（Mortgage pass-through securities）、抵押貸款直付債券

    （Mortgage pay-through bonds）和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

    （Collateralized mortgage obligations）。

    在傳遞證券中，抵押貸款組合的所有權(quán)隨著證券的出售而從發(fā)行人轉(zhuǎn)移給證券投資者。證券的投資者對抵押貸款組合擁有"不可

    分割的"權(quán)益，將收到借款人償付的全部金額，包括按約定的本金和利息以及提前償付的本金。在抵押貸款擔(dān)保債務(wù)中，抵押貸款組

    合產(chǎn)生的現(xiàn)金流重新分配給不同類別的債券。在傳遞證券和房地產(chǎn)抵押貸款投資渠道中，抵押貸款組合都不再屬于原來的二級市場機(jī)

    構(gòu)或者企業(yè)，不屬于其資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的資產(chǎn)。其次，還要有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件。這些條

    件包括：商業(yè)銀行為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)希望盡快收回資金，制定了有利于證券化的優(yōu)惠的稅收和會(huì)計(jì)法規(guī)，構(gòu)建出了法律框架為證券化

    提供法律支持，不需借款人同意就可以轉(zhuǎn)讓抵押貸款權(quán)益，有一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

    六、房地產(chǎn)投資信托

    中國房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴商業(yè)銀行體系的房地產(chǎn)融資模式，已經(jīng)令政府和社會(huì)各界越來越關(guān)注可能由房地產(chǎn)泡沫或過熱引

    發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了收緊房地產(chǎn)貸款的趨勢。因此，迫切需要通過金融創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，是當(dāng)今

    房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要工作內(nèi)容。房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）

    是指通過制訂信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，

    用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。

    作為購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金，REITs的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)（公寓、

    超市、商業(yè)中心、寫字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)和酒店等）和抵押資產(chǎn)，相應(yīng)投資的收入現(xiàn)金流主要分配給投資者，本身僅起到投資代

    理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來源有兩種：發(fā)行股票，由機(jī)構(gòu)投資者（如退休基金、保險(xiǎn)公司和共同基

    房地產(chǎn)投資信托在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)已經(jīng)廣為通行。它為廣大的個(gè)人投資者提供了投資房地產(chǎn)的良好渠道。在眾多投資

    工具中，房地產(chǎn)投資利潤豐厚，保值性好，一直是資金投向的熱點(diǎn)領(lǐng)域。但同時(shí)，房地產(chǎn)投資所具有的資金量大、回收期長的特點(diǎn)，使眾多社會(huì)閑散資金或個(gè)人投資者無法進(jìn)入。

    在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。抵押貸款組合和

    所發(fā)行的債券同時(shí)出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表中，因而這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)證券化。抵押貸款支持債券的現(xiàn)金流和公司債券一樣。抵押貸款直付債券的現(xiàn)金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金

    會(huì)直接轉(zhuǎn)移給債券的投資者。