2011年房估師考試經營與管理講義152

    三、個人住房貸款的風險與風險管理

    ㈠ 個人住房貸款的風險

    個人住房貸款的風險，主要表現為操作風險、信用風險、市場風險、管理風險和法律風險。

    ⑴ 操作風險。由于個人住房貸款的客戶數量多，在實際操作中銀行無法像公司客戶那樣進行深入的調查，而且個貸市場競爭日

    趨激烈，一些基層銀行重營銷輕管理，各項規章制度有的落實不到位，也給個人住房貸款業務帶來了重大隱患，容易出現"假按揭"，

    導致貸款被騙，同時也容易被內部人員混水摸魚，作案盜取資金，因此，個人住房貸款業務存在較大的操作風險。

    ⑵ 信用風險。在個人住房貸款業務中，由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。個人住房貸款業務信用風險涉及開發商、購房人

    兩方面。與開發商相關的信用風險，主要涉及到開發商欺詐、項目拖期、質量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則

    包括自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還。

    ⑶ 市場風險。在個人住房貸款業務中，貸款一般都提供房地產抵押，貸款的第二還款來源受房地產市場影響，因此也面臨著較

    大的市場風險，特別是主要依賴未來預期收益而支撐高房價的商業用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的市場風險。市場風險主要來

    自：市場供求風險、市場周期風險、政策性風險、變現風險和利率風險。

    ⑷ 管理風險。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經歷過房地產市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理

    尚缺乏成熟的經驗和有效的手段，容易形成管理和決策風險。如對借款人資質審查不嚴、手續不完整、放松貸款條件、向借款人發放

    了超過其支付能力的款項等等。管理風險主要表現為：資金來源和資金運用期限結構不匹配導致的流動性風險，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風險。

    ⑸ 法律風險。法律風險是由于現行法制環境的限制給銀行貸款帶來的潛在風險。由于我國現有立法、司法、執法等制度及相關

    配套措施的缺位，也給銀行個人住房貸款帶來了一定的法律風險。例如，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，銀行與借款

    人簽訂的抵押合同也將隨之解除，而此時銀行的貸款已經發放，銀行原本享有的優先受償權（債權）將淪為一般的返還請求權，貸款安

    全性因此大大降低。此外，由于我國目前還沒有建立個人破產制度，也給個人住房逾期貸款的追償帶來了很大困難。

    ㈡ 個人住房抵押貸款的風險管理

    商業銀行對個人住房抵押貸款的風險管理，包括貸款發放管理和貸后對還款過程的管理。貸款發放前的管理，主要有以下措施：

    ⑴ 遵照個人住房貸款的相關政策規定，嚴格遵守貸款年限、貸款價值比率等方面的規定。抵押物價值的確定，以該物業在該次買賣交易中的成交價格或評估價格的較低者為準。

    ⑵ 詳細審查借款人的相關信息，包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產表、借款人現住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素。

    ⑶ 通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業發展前景；通過借款

    人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其貸款償付能力；通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產的擁有意愿等因素，并據此對貸款申請做整體分析。

    ⑷ 考核借款人還款能力。規定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在55%

    以下。房產支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入。所有債務與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償付額）/月均收入。

    ⑸ 在發放個人住房貸款前應對新建房進行整體性估價，可根據實際情況，選擇內部估價或委托獨立估價機構進行，但要出具由

    具備估價資格的專業人士簽署的估價報告；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤要進行重新估價。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立估價。