2011年房估師考試經營與管理講義153

    四、房地產投資信托的風險與風險管理

    ㈠ 房地產投資信托的風險

    ⑴ 經營風險。該風險是指由于房地產投資信托公司的經營獲利能力大小不同而貸款的收益差別。產生經營風險的主要因素包括經理人的投資和管理能力、外部經濟環境和投資項目的盈利能力等。

    ⑵ 市場風險。該風險是指由于房地產投資信托證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。因為多數股票價格的變動都

    和整個市場大趨勢存在相當程度的正相關。這就會造成公司本身的經營狀況無法完全決定其股票價格的變化。如果投資者在市場不景

    氣時謀求變現，無疑會因證券價格的下跌而蒙受損失。這就是市場所造成的投資風險。

    ⑶ 利率風險。利率的變化會給房地產投資信托的實際收益帶來損失，特別是抵押債權型房地產投資信托，因為它的資產主要是

    由一些長期固定利率的抵押貸款組成。如果利率上升，就會引起債權組合價值的相對下降。為避免利率風險，美國的房地產投資信托

    公司采用浮動利率。一般對于一些短期貸款來說，利率風險是不存在的。

    ㈡ 房地產投資信托的風險管理

    ⑴ 提升專業化經營水平。房地產投資信托公司專門從事投資某一類型物業（如住宅、辦公和工業物業、商業中心等），或者在某

    些熟悉的區域進行房地產投資，能有效提高REITs的管理效率和盈利能力，降低經營風險。

    ⑵ 提升規模經營水平。房地產投資信托公司規模經營的優勢非常明顯。規模擴展的優勢主要表現在：提高經營效率，更高的經

    營資金流動性；實現規模經濟，能夠降低資本費用；金融分析師關注程度日益提高，增加了對資本吸引力；提高了股份流動性，吸引了機構投資者的關注；有助于REITs獲得較大的市場份額。

    ⑶ 吸引機構投資者參與。初始設立REITs的目的之一，是為小型投資者投資房地產提供方便。大量實證分析結果表明，在

    REITs股票市場中，隨著機構投資者參與程度的提高，REITs公司的經營業績不斷提升，REITs股票市場的表現業越來越好。具體表

    現在：①促進了REITs股票價格的形成；②提高了REIT公司管理決策的質量；③提高了REITs的社會知名度和認可程度；④提高了

    REITs股票的績效，減少了反常的價格波動；⑤提高了市場的透明度和效率。

    ⑷ 制定積極穩妥的經營戰略。良好的經營戰略，能有效提高REITs公司的經營績效。包括：積極調整所持有的房地產資產結構，

    注重資產的流動性；積極調整債務結構，使用較低的財務杠桿；規避風險，實施穩妥的投資策略等。

    ⑸ 建立優秀的管理隊伍。熟悉房地產自身特點、公開市場運作程序和方法的專業化管理隊伍，不僅為投資者提供了高質量的專業管理服務，也推動了房地產投資信托業的規范發展和壯大。

    第三節 房地產項目融資

    一、房地產項目融資的概念

    ㈠ 房地產投資項目使用資金特性

    房地產投資項目所需的資金除具有"貨幣-生產-商品-貨幣"這樣一個一般的循環往復、連續不斷的資金運動過程外，還具有資

    金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風險大、回報率高等特性。從這些特性出發，房地產開發投資企業的資金在周

    轉過程中必然存在著：資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過

    程連續的矛盾。對于房地產投資者來說，如何解決這些矛盾，是項目投資得以順利進行的基本前提。

    ㈡ 房地產項目融資的含義

    房地產項目融資，是整個社會融資系統中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活

    動。與其他融資活動一樣，房地產項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面，沒有資金籌措，資金供應就成了無源之水、無本之木。

    房地產項目融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發、提高投資效益的目的。房地

    產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心。通過為房地產投資項目融資，投資者通常可

    將固著在土地上的資產變成可流動的資金，使其進入社會生產流通領域，達到擴充社會資金來源、緩解企業資金壓力的目的。