2011年房估師考試經營與管理講義155

    ㈣ 債務資金籌措

    債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。

    ⑴ 信貸融資

    任何房地產開發商要想求得發展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。如果開發商不會利用銀行信貸資金，完全靠自己的現金

    本錢周轉，就很難擴大投資項目的規模及提高資本金的投資收益水平，還會由于投資能力的不足而失去許多良好的投資機會。利用信

    貸資金經營，實際上就是"借錢賺錢"或"借雞生蛋"，充分利用財務杠桿的作用。信貸融資方案要明確擬提供貸款的機構及其貸款條件，包括支付方式、貸款期限、貸款利率、還本付息方式和附加條件等。

    ⑵ 債券融資

    企業債券泛指各種所有制形式企業，為了特定的目的所發行的債務憑證。債券融資是指項目法人以自身的財務狀況和信用條件為

    基礎，通過發行企業債券籌集資金，用于項目建設的融資方式。企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限一般應根據房

    地產企業籌集資金的目的、金融市場的規律、有關法規和房地產開發經營周期而定，通常為3～5年。債券償付方式有三種：第一種

    是償還，通常是到期一次償還本息；第二種是轉期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發債券，也可以說是以舊換新；第

    三種是轉換，即債券在有效期內，只需支付利息，債券持有人有權按照約定將債券轉化成公司的普通股。可轉換債券的發行，不需要以項目資產和公司的其他資產作為擔保。

    ㈤ 預售或預租

    由于房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大

    大減輕了房地產開發商為開發項目進行權益融資和債務融資的壓力。

    在房地產市場前景看好的情況下，大部分投資置業人士和機構，對預售樓宇感興趣，因為他們只需先期支付少量定金或預付款，就

    可以享受到未來一段時間內的房地產增值收益。例如，某單位以現時樓價15%的預付款訂購了開發商開發建設過程中的樓宇，如果一

    年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預付款的收益率高達12%/15%×100%=80%.

    預售樓宇對于買家來說，由于他可以降低購樓費用（如果樓宇建成后，買家再將所預定的樓宇轉買，則可獲得很高的投資收益），所

    以有很高的積極性；對于開發商來說，預售一部分樓面面積，既可以籌集到必要的建設資金，又可將部分市場風險分擔給買家，因此

    開發商的積極性也是不言而喻的。當然，預售樓宇通常是有條件的，一般規定，開發商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。

    ㈥ 融資方案分析

    在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比選并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。

    ⑴ 資金來源可靠性分析。主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續的資金供應，即資本金和債務資金

    供應是否落實可靠。應力求使籌措的資金、幣種及投入時序與項目開發建設進度和投資使用計劃相匹配，確保項目開發建設活動順利進行。

    ⑵ 融資結構分析。主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。在

    一般情況下，項目資本金比例過低，將給項目帶來潛在的財務風險，因此應根據項目的特點和開發經營方案，合理確定資本金與債務資

    金的比例。股本結構反映項目股東各方出資額和相應的權益，應根據項目特點和主要股東方的參股意愿，合理確定參股各方的出資比

    例。債務結構反映項目債權各方為項目提供的債務資金的比例，應根據債權人提供債務資金的方式、附加條件以及利率、匯率、還款

    方式的不同，合理確定內債與外債的比例、政策性銀行與商業性銀行的貸款比例、信貸資金與債券資金的比例。