2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義154

    ㈢ 房地產(chǎn)項目融資的意義

    資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，

    除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。就房

    地產(chǎn)開發(fā)投資而言，即使開發(fā)商已經(jīng)獲取了開發(fā)建設用地的土地使用權，如果該開發(fā)商缺乏籌集資金的實際能力，不能事先把建設資

    金安排妥當，其結果很可能由于流動資金拮據(jù)、周轉困難而以失敗告終；對于置業(yè)投資來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，

    投資者的投資能力就會受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產(chǎn)投資具有獲得高額利潤的可能，但這種高額利潤對絕大多數(shù)人來說，是可望不可及的。

    從金融機構的角度來說，其擁有的資金如果不能及時融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款

    而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機構只有設法及時地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當然，金融機

    構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。世界各國的實踐證明，房地產(chǎn)是吸納金融機構信貸資金最多的行業(yè)，房地產(chǎn)

    開發(fā)商和投資者，是金融機構最大的客戶群之一，也是金融機構之間的競爭中最重要的爭奪對象。

    二、房地產(chǎn)項目融資方案

    ㈠ 融資組織形式選擇

    研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：

    既有項目法人融資和新設項目法人融資。既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動，其特點是：不組建新的項目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動并承擔

    融資責任和風險；擬建項目一般在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進行，并形成其增量資產(chǎn)；從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力。

    新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動，其特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成；新設項目法人承擔相應的融資責任和風險；從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力。

    ㈡ 資金來源選擇

    在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項目融資的

    可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場資金、

    非銀行金融機構（信托投資公司、投資基金公司、風險投資公司、保險公司、租賃公司等）的資金、其他機構和個人的資金、預售或預租

    收入等。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是預售收入、自籌資金和國內(nèi)商業(yè)銀行貸款（表9-2）。

    ㈢ 資本金籌措

    資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是35%.對房地

    產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。注：其他資金一般為定金及預付款 資料來源：國家統(tǒng)計局

    資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構評估作價，并在資本金中

    不能超過一定比例。新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構入股的資金、國內(nèi)外企業(yè)入股的資

    金、社會團體和個人入股的資金。既有項目法人項目資本金籌措渠道，包括項目法人可用于項目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌

    集的資金、政府政策性資金和國內(nèi)外企業(yè)法人入股資金。當既有項目法人是上市公司時，可以通過增發(fā)新股，為特定的

    房地產(chǎn)開發(fā)投資項目籌措資本金。房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)上市公司發(fā)給股東的所有權憑證，股票持有者作為股東承擔公司的有限責任，

    同時享受相應的權利，承擔相應的義務。房地產(chǎn)上市公司可根據(jù)企業(yè)資金的需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票，包括普通股和優(yōu)

    先股。優(yōu)先股在收益分配上享有優(yōu)先權，但一般沒有公司的經(jīng)營管理權。優(yōu)先股又可分為累計優(yōu)先股、股息可調(diào)整的優(yōu)先股和可轉換

    優(yōu)先股三類。普通股代表持股人在股份中的財產(chǎn)和所有權。持有普通股的股東對公司的經(jīng)營管理行使權力，參加股東大會并有投票權。

    以資金或土地使用權作價入股的合作開發(fā)模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過充分發(fā)揮合作伙伴的各

    自優(yōu)勢，并由各合作伙伴分別承擔或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力。目前，國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)

    項目采用了合作開發(fā)的模式，使有房地產(chǎn)開發(fā)投資管理能力但短缺資金的開發(fā)商和擁有資本金投資能力但沒有房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的

    企業(yè)優(yōu)勢互補，收到了很好的效果。合作開發(fā)還包括與當前的土地使用者合作，通過將土地開發(fā)費用（拆遷、安置、補償）的部分或全部作價入股，就可以大大減少資本金投入和開發(fā)前期的財務壓力。