2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義164

    一、寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)

    進(jìn)行寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)查分析，并結(jié)合所管理的寫(xiě)字樓物業(yè)本身的狀況，對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行市場(chǎng)

    定位。為了做到這一點(diǎn)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理人員通常先將寫(xiě)字樓物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)。寫(xiě)字樓分類(lèi)在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員主要依照

    其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類(lèi)。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。

    ⑴ 甲級(jí)寫(xiě)字樓。具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；

    其收益能力能與新建成的寫(xiě)字樓建筑媲美。甲級(jí)寫(xiě)字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。

    ⑵ 乙級(jí)寫(xiě)字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不

    是最先進(jìn)的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。

    ⑶ 丙級(jí)寫(xiě)字樓。物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨

    損和功能陳舊，但仍能滿(mǎn)足低收入租戶(hù)的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。

    二、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

    寫(xiě)字樓物業(yè)分類(lèi)在很大程度上依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)

    寫(xiě)字樓就比較困難。實(shí)踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分

    類(lèi)。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫(xiě)字樓分類(lèi)一般要考慮12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、

    電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶(hù)提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶(hù)類(lèi)型。下面就這些因素對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)分類(lèi)過(guò)程中的影響進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

    ㈠ 位置

    寫(xiě)字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變

    化。例如，隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近"中心商業(yè)區(qū)"的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧?/p>

    級(jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶(hù)具有很強(qiáng)的吸引力。寫(xiě)字樓的級(jí)別，往往還受其周?chē)�建筑物及環(huán)境的影響，如

    果寫(xiě)字樓建筑所處的位置周?chē)�環(huán)境惡劣，會(huì)大大降低該寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。寫(xiě)字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機(jī)

    構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租戶(hù)的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫(xiě)字樓建筑的許多缺陷，如果某寫(xiě)字樓物業(yè)與主要商業(yè)金融區(qū)或政府

    辦公大樓鄰近，則維護(hù)良好的百年老建筑與新落成的建筑不會(huì)有很大的差異。

    ㈡ 交通方便性

    大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的分類(lèi)。寫(xiě)字

    樓建筑周?chē)�如有多種交通方式（公共汽車(chē)、地鐵、高速公路等）可供選擇能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車(chē)位也會(huì)影

    響到寫(xiě)字樓的易接近性。一般來(lái)說(shuō)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車(chē)位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周?chē)�往往有方便快捷的公共交通�?/p>

    ㈢ 聲望或形象

    聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。一個(gè)雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務(wù)所與城市中最

    有聲望的律師事務(wù)所在同一個(gè)大樓內(nèi)或者至少是在同一個(gè)地區(qū)內(nèi)辦公。金融機(jī)構(gòu)，肯定希望其辦公地點(diǎn)處在金融區(qū)中最有吸引力的建

    筑內(nèi)或與該區(qū)域盡可能地接近。基于這些原因，有良好聲望或形象的寫(xiě)字樓建筑，會(huì)大大增加其吸引力。當(dāng)然，寫(xiě)字樓建筑的位置、

    業(yè)主的實(shí)力和聲望、物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為租戶(hù)提供的服務(wù)內(nèi)容，會(huì)強(qiáng)化這個(gè)大廈的整體形象。建筑物的規(guī)模，對(duì)其形象也有很大的

    影響，如果一個(gè)寫(xiě)字樓建筑始終保持著一個(gè)城市中標(biāo)志性建筑的地位，則其租金就會(huì)很高。