2011年房估師考試經營與管理講義165

    ㈣ 建筑形式

    一棟建筑物的建筑設計形式和物業外立面維護的水平，是影響物業吸引力的兩個重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點以至于難

    與其他建筑物區別或建筑物外立面維護狀況不好，肯定會大大影響寫字樓建筑的吸引力。

    ㈤ 大堂

    建筑物大堂的外觀、平面設計和燈光布置等往往構成了一棟寫字樓建筑的特色。大廈內的租戶經常在寫字樓的大堂與其客戶接洽，

    如果大堂顯得過時、陳舊或維護不良，就會大大降低寫字樓物業的吸引力。應該對租戶及其雇員、參觀者在大堂所需得到的初步服務

    給予足夠的重視，及時更新大廈指引牌（大廈指南等），以便令進人大廈的人員能無障礙地到達電梯或樓梯間。

    ㈥ 電梯

    垂直交通對于高層或超高層建筑來說非常重要，而且樓層越高對快速有效的垂直交通服務的需求就越大。在影響電梯服務質量的

    因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進入大廈的人員（租戶及其雇員、參觀者）從主入口進入后需走很長的距離才能到達電梯

    間、走出電梯后又需要走很長的路才能到達他想去的地方，就會給人們留下一個很不好的印象，從而影響到大廈的吸引力。

    電梯間入口和電梯內部的狀況，也會從總體上影響到寫字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、適當的吊頂裝修、容易識

    別的電梯控制符號和電梯內地面的良好維護。為了使電梯內的空間感開闊一些，在電梯內的后墻上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫

    助。電梯的維護狀況不良，常會令電梯內的客戶懷疑大廈內租戶的信譽，甚至擔心在電梯內的安全問題。

    電梯服務最重要的標準是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計算電梯每分鐘能上多少層，而是計算上電梯前的等待時間以及乘

    上電梯后在中間各樓層停留的次數。因此，要合理配置電梯的數量，并根據建筑物的層數來確定每部電梯所停留的層數范圍，以提高電梯運行的效率。

    ㈦ 走廊

    建筑物內所有的通道都要進行認真的裝飾，并盡可能使走廊成為租戶辦公室空間的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色調

    裝飾。如果在走廊兩側的墻壁上懸掛一些藝術品或指引牌，應保持清潔和及時更新。

    ㈧ 寫字樓室內空間布置

    從滿足新租戶的需求和選擇意愿出發，寫字樓室內空間布置比室內當前的裝修水平要重要得多。許多室內空間因素，如租用面積

    范圍內窗戶的數量及其相對位置、現有照明情況、房間的進深和開間以及樓外的景觀等，都會影響到室內空間的靈活使用。一些老式

    建筑的承重柱較多，使室內有效使用面積和靈活調整非常困難。新寫字樓建筑的柱間距（開間）一般較大，為靈活空間布置和更有效地

    使用空間提供了可能。此外，室內空間的質量還與裝修、墻體質量、燈具布置、照明和頂棚的高度等有關。

    ㈨ 為租戶提供的服務

    尋租者在選擇寫字樓時，通常還要看物業管理公司所提供服務的質量與內容，這些服務的費用可能包含在租金之內，也可能是另

    行收費。這些服務中最重要的是辦公室內管理（看管）服務、保安服務、現場物業管理人員對租戶服務請求的反應速度、下班后進入寫

    字樓人員的管理以及空調通風設備的維護管理。有些寫字樓還為租戶提供一些特殊的服務，如提供具有良好聲

    像設備的會議中心、健身設施等。一些小型的購物服務（小型商店）有時也會給寫字樓內的人員提供很多方便。這些特殊服務所直接或間接地增加的成本支出，要事先向租戶說明并有可能影響其決策。

    ㈩ 建筑設備系統

    現代寫字樓對動力、通信線路的布置以及空調通風系統的要求越來越高。寫字樓的尋租者對寫字樓建筑內的建筑設備系統非常重視。新落成的甲級寫字樓建筑常以智能化為目標，安裝了很先進的

    建筑設備系統，并能很好地滿足租戶的需要。在智能化寫字樓建筑中，計算機管理系統可以統一管理空調通風系統、電梯或扶梯等垂

    直運輸系統、大廈保安系統、火警自動警報和自動噴淋消防系統、

    電信系統（數字式交換機、衛星通信網絡、電子郵遞、電子會議或視

    訊會議系統、公共衛星電視天線系統）、自動化電力管理系統和自動

    照明設備系統等。缺乏這些現代化管理系統，就會降低大廈的吸引

    力。然而，許多現存的寫字樓建筑物很難滿足安裝上述系統的要求，

    甚至是一些建成不久的建筑，在對這些建筑進行現代化改造的過程

    中，有一個成本效益分析的問題，如果大廈進行現代化建筑設備系

    統改造所需支付的成本不能通過大廈租金收入的提高而收回，則進

    行改造就沒有投資價值，令缺乏現代化建筑設備系統的寫字樓物業

    降低等級，盡管其位置和管理狀況可能很好。