2011年房估師考試經營與管理講義178

    ⑶ 其他收入

    物業中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般

    將通過專業代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

    ⑷ 有效毛收入

    從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業的有效毛收入。即：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

    ⑸ 經營費用

    收益性物業的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業正常運轉的成本（建筑

    物及相關場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產稅和法律費用等也屬于

    經營費用的范疇。跟蹤經營費用的目的主要是為了制定成本支出預算，控制經營費用支出的數量。

    ⑹ 凈經營收入

    從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業的凈經營收入。

    即：

    凈經營收入=有效毛收入-經營費用

    凈經營收入的最大化，才是業主最關心的問題，也是考察物業

    管理企業的物業管理工作成功與否的主要方面。因此，物業管理企

    業要盡可能增加物業的有效毛租金收入，降低經營費用，以使交給

    業主的凈經營收入盡可能大。

    當然，有些經營費用偶爾也從凈經營收入中支出。

    ⑺ 抵押貸款還本付息

    業主對于物業經營情況的評價，并不僅僅停留在獲取的多少凈經營收入，物業還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈經

    營收入中扣除。當然，該項還本付息不是經營費用，它可以逐漸的轉入業主對物業擁有的權益的價值中去。業主非常關心的問題是，

    物業所產生的凈經營收入是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。有些情況下，物業管理企業負責為業主辦理還

    本付息事宜，但也有些業主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業主和物業管理企業的委托合同是如何規定的。

    ⑻ 現金流

    從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業的稅前現金流。這是業主的稅前收入或投資回報（當凈經營收入不足以

    支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流是負值）。從物業稅前現金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業稅后現金流。即：

    稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

    儲存基金通常由物業管理企業直接管理，應繳納的所得稅通常業主負責支付。應該指出的是，如果物業沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除，業主應納稅所得額就等于物業的凈經營收入。

    綜上所述，收益性物業管理中的現金流為：潛在毛租金收入

    減去：空置和收租損失

    加上：其他收入

    等于：有效毛收入

    減去：經營費用

    等于：凈經營收入

    減去：抵押貸款還本付息

    等于：稅前現金流

    減去：準備金

    減去：所得稅

    等于：稅后現金流

    物業管理企業所涉及的財務管理，一般到產生凈經營收入為止。從另一個角度來說，業主對物業價值的估計，通常基于稅前或稅后

    現金流。雖然物業管理企業對這些支出沒有控制的權力，但它必須了解其計算方法，以及業主如何根據這些信息對物業的經營狀況作出判斷。