2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義179

    ㈡ 相關(guān)問題分析

    還本付息的數(shù)量，取決于業(yè)主購置物業(yè)時所用抵押貸款的數(shù)量和期限。物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)的重新融資為業(yè)主提供咨詢意見，

    在許多情況下，通過物業(yè)再融資安排，可以提前還清物業(yè)當(dāng)前的抵押貸款余額，且在新的融資安排下，使業(yè)主的周期性還本付息數(shù)量

    更加適合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況，并提高業(yè)主股本金的收益水平。如果不考慮業(yè)主在置業(yè)投資中股本金所占的比例，一宗物業(yè)的

    年凈經(jīng)營收入是相同的。收益性物業(yè)年凈經(jīng)營收入的穩(wěn)定性，對物業(yè)價值的大小有很大影響。

    ⑴ 物業(yè)估價

    從物業(yè)管理企業(yè)的角度來說，盡可能使年凈經(jīng)營收入最大化的重要性是顯而易見的：如果一個物業(yè)管理企業(yè)能夠獲取足夠的年凈

    經(jīng)營收入，那么業(yè)主就可以支付抵押貸款的本息、獲取滿意的投資回報。然而，凈經(jīng)營收入的水平不僅僅表明了業(yè)主的投資回報，而

    且還直接影響到物業(yè)的價值。為了估算收益性物業(yè)的價值（V），可以用物業(yè)年凈經(jīng)營收入（NOI）除以資本化率（R），即V=NOI/R.例

    如，某物業(yè)的年凈經(jīng)營收入為10萬元，其資本化率為10%，則該物業(yè)的價值估計(jì)為100萬元。某一特定物業(yè)的資本化率取決于該物

    業(yè)的類型、當(dāng)?shù)亟�期成交的類似物業(yè)的資本化率、市場情況及利息率等。資本化率的變化對物業(yè)的價值影響很大，因?yàn)橘Y本化率上升

    會導(dǎo)致物業(yè)價值下降。采用當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)的資本化率計(jì)算時，如果

    物業(yè)的年凈經(jīng)營收入是最好的估計(jì)，則該物業(yè)的價值也是最高的估計(jì)值。如果物業(yè)的年凈經(jīng)營收入下降而資本化率不變，則物業(yè)的價

    值也會下降。所以，任何使物業(yè)提高凈經(jīng)營收入的因素，也會提高物業(yè)的價值。

    ⑵ 準(zhǔn)備金和保證金基金

    不僅物業(yè)經(jīng)營過程中的各項(xiàng)收支需要認(rèn)真對待，準(zhǔn)備金和保證金基金也需要妥善的管理，以保證該基金本金的穩(wěn)定增長和利息收入的合理化。

    ①準(zhǔn)備金（大修基金）

    準(zhǔn)備金是定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準(zhǔn)備金通常用于

    支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出（例如設(shè)備或屋面的更新），而日常的經(jīng)營費(fèi)用則在每月的經(jīng)營收入中支出。準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個名為"有息銀行存款"賬目下，由于準(zhǔn)

    備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)管理企業(yè)將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經(jīng)營費(fèi)用。房產(chǎn)稅

    和保險費(fèi)通常每年支付一次，但如果每個月都從經(jīng)營收入中提取一部分，則能夠保持物業(yè)每個月間現(xiàn)金流的平穩(wěn)。如果這些非經(jīng)常性

    費(fèi)用支出來源于準(zhǔn)備金，則物業(yè)管理人員要注意將這些費(fèi)用列為經(jīng)營費(fèi)用。

    用于物業(yè)更新改造的準(zhǔn)備金，可以取有效毛租金收入或年凈經(jīng)營收入的一個百分比。由于準(zhǔn)備金是用來支付預(yù)計(jì)要發(fā)生的用途（如

    每5年更新一次地毯、根據(jù)市場需求的變化改變室內(nèi)空間布置等），因此可以根據(jù)物業(yè)大、中修計(jì)劃事先做出預(yù)算，定期向該賬戶注入一定數(shù)量的資金。

    建立用于物業(yè)資本支出的準(zhǔn)備金，常需要專門的報告和分類賬目，準(zhǔn)備金賬目下的費(fèi)用支出，一般用支票支付。這里很重要的一

    點(diǎn)是，建立準(zhǔn)備金基金會減少業(yè)主從物業(yè)收益中獲取的凈經(jīng)營收入，有些業(yè)主可能要求不建立此項(xiàng)基金，而在物業(yè)資本支出發(fā)生時再臨

    時籌措。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在該基金數(shù)量的大小上可能也會有意見分歧。但該項(xiàng)基金的存在，對于保證物業(yè)正常的大、中修計(jì)劃的

    執(zhí)行來說，至關(guān)重要，因此，物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽署委托管理合同時，應(yīng)非常重視有關(guān)準(zhǔn)備金條款的談判。