2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義181

    多數(shù)物業(yè)同時收取生活用水和污水排放費用，因為在一宗物業(yè)中污水排放的數(shù)量和生活用水的使用量有關。隨著城市用水數(shù)量的迅速

    增加，供水和污水處理的成本也在逐漸增長，采取一些節(jié)約用水的措施（如采用噴淋方式澆灌綠地、使用節(jié)水型衛(wèi)生潔具、及時更新漏

    水的供水管道），不僅可以減少水費支出，而且還可以保護寶貴的水資源。應當注意的是，更新供水管道的費用，應記在物業(yè)保養(yǎng)費或管件費子科目中。

    ④能源費。該費用科目，通常要根據(jù)物業(yè)所消耗能源的類型，

    進一步劃分為水、電、氣、油料等詳細科目。能源費一般每月支付一次，各種能源的價格可能經(jīng)常調整，所以，盡管每月各類能源的

    使用量相對變化不大，但每月應支付的能源費也會有所差別。如果能源費由租戶承擔，則物業(yè)管理企業(yè)還要增加一個細目，以使按租

    金比例計算和收取每個租戶應繳納的能源費。對于公用部位的能源費，要視每個租戶使用物業(yè)的時間和方式不同，進行合理分攤。

    ⑤康樂設施費。健身設備主要設在寫字樓物業(yè)中，供租戶的員工使用。健身設備、游泳池和其他康樂設施的維修、保養(yǎng)和日常使

    用費，屬于康樂設施費范疇，康樂設施中每一項具體的服務內容，還可單獨分列費用細目，以便使物業(yè)管理企業(yè)可以通過匯總各單項

    設施的費用支出情況，得出所有康樂設施運營成本。救生員、器械使用指導員和其他康樂服務人員的工資，可以在這里計入，也可以在人工費項目中記錄。

    ⑥雜項費用。指那些為保持物業(yè)正常運轉而需支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目。停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆物業(yè)

    內外的標志或符號等所支付的費用，常列在該科目下。還要考慮地區(qū)性和季節(jié)性的問題，例如，在我國北方地區(qū)，清掃積雪的費用可

    能要單列費用細目，但在我國的南方地區(qū)，就可以列入雜項費用；在南方防止蟲害就要分列細目，但在北方就可列入雜項費用。

    ⑶ 綠地管理費

    該項費用主要取決于物業(yè)環(huán)境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花卉等費用支出。

    ⑷ 清潔衛(wèi)生

    該項費用所包括的范圍，主要取決于清潔衛(wèi)生工作所負責的樓面面積大小。列入清潔衛(wèi)生費用的詳細科目，包括建筑物內外地面

    的清掃、大堂和走道地面打蠟、洗手間的清掃和消毒以及垃圾清運費用。對單元內部使用空間的清潔衛(wèi)生工作，要視租賃合約的情況

    而定，如物業(yè)管理企業(yè)負責單元內部使用空間的清潔衛(wèi)生，則應單獨列項，即與公共部位的清潔衛(wèi)生費用分開管理。

    大型物業(yè)一般要和城市的環(huán)衛(wèi)公司簽署合約，請其負責垃圾清運工作。垃圾清運費用的數(shù)量，主要取決于物業(yè)每月需清運的垃圾

    數(shù)量（重量和體積），或需設置的垃圾筒的數(shù)量以及需要垃圾清運車的數(shù)量。由于城市垃圾數(shù)量的增加和垃圾處理能力的限制，國家和

    當?shù)卣�府都在鼓勵使用可再生的紙張、玻璃、塑料和金屬，并將其分類存放，以減少垃圾處理時的工作量，減少資源浪費。

    ⑸ 保安費用

    出于物業(yè)公共安全的考慮，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都與保安公司簽署一個保安合同，請保安公司提供保安服務。其他與安全有關的

    費用支出，常列在相應的直接費用中。例如，停車位和公共部位的夜間照明費用，應計入能源費中的電費細目中；如果是保安人員負責出入登記工作，則其工資、福利等支出，就計入人工費科目中。

    ⑹ 辦公費

    辦公費是一個宏觀的概念，包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現(xiàn)場辦公室運作相關的費用，如聘請法律顧問

    的費用等。此外，廣告宣傳及市場推廣費，也可列入辦公費或單列科目。有時一些非標準的收費（如報稅準備費等），也在辦公費支出。

    ⑺ 固定資產(chǎn)折舊費

    該項費用指物業(yè)管理企業(yè)擁有的交通、通訊、辦公、工程修理、各類設備、機械等固定資產(chǎn)的折舊支出。其折舊年限通常按5年計算。按固定資產(chǎn)總額分攤到每月逐月提取，單獨設立科目。

    ⑻ 不可預見費

    收益性物業(yè)管理中常有一些預計不到的費用支出，如短期內物價的上漲，意外事件的發(fā)生等。為此，在經(jīng)營費用的測算過程中，

    通常列入一項不可預見費，可按前七項費用之和的5%計算。不可預見費應單獨設帳，其支出應嚴格控制。

    ⑼ 法定稅費

    法定稅費包括營業(yè)稅及附加，按上述各項總和的5.5%計稅，按月繳納。