2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義180

    ②保證金基金

    租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內(nèi)能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對(duì)物業(yè)保護(hù)的責(zé)任）。

    租賃保證金基金的建立和管理，要遵循國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定來進(jìn)行，一般要單列銀行賬戶進(jìn)行管理。保證金基金的利息收入可

    以作為物業(yè)的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。如果租戶在租賃期間內(nèi)完全履行了租約中所規(guī)定的責(zé)任，則該項(xiàng)保證金在租

    約到期時(shí)要如數(shù)退還租戶。否則就要扣除部分甚至全部保證金，用于支付物業(yè)損毀或由于拖欠租金給業(yè)主帶來的損失。

    ⑶ 所得稅

    收益性物業(yè)出租過程中的所得稅計(jì)算比較復(fù)雜，如果業(yè)主的收入只來自于物業(yè)出租所獲取的利潤(rùn)，則按該利潤(rùn)的33%繳納所得

    稅；如果業(yè)主除了該項(xiàng)物業(yè)投資外還有其他投資項(xiàng)目，就有可能合并計(jì)算所得稅。由于每個(gè)業(yè)主的納稅責(zé)任有差別，物業(yè)管理企業(yè)通

    常只能較準(zhǔn)確地估算稅前現(xiàn)金流，而較為準(zhǔn)確的稅后現(xiàn)金流通常要在咨詢專業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員后才能得到。

    二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

    對(duì)收益性物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算，目前國(guó)家尚無統(tǒng)一的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)在具體測(cè)算時(shí)，可參考國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市

    住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的基本原則與要求、當(dāng)?shù)卣�府的有關(guān)規(guī)定以及現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算辦法執(zhí)行。

    由于大多數(shù)收益性物業(yè)都有其自身的特點(diǎn)，其費(fèi)用項(xiàng)目還可能由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別，可

    根據(jù)實(shí)際需要將有關(guān)收支項(xiàng)目進(jìn)一步細(xì)化或合并。但所有項(xiàng)目的收支情況都應(yīng)記錄得清清楚楚。為了確保會(huì)計(jì)報(bào)表適合每宗物業(yè)的具

    體情況，物業(yè)管理企業(yè)可以通過咨詢專業(yè)會(huì)計(jì)師，來編制每一宗物業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表。

    收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。而經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的數(shù)量和類型，依物業(yè)類型和規(guī)模及所處

    地區(qū)的不同而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目。在與國(guó)家規(guī)定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成不矛盾的前提下，每一個(gè)

    物業(yè)管理企業(yè)都可以用自己的方式來定義費(fèi)用，某些費(fèi)用項(xiàng)目還可能要進(jìn)一步細(xì)分，以適應(yīng)特定物業(yè)在管理過程中經(jīng)營(yíng)費(fèi)用管理的需

    要。此外，有時(shí)業(yè)主也會(huì)要求采用一種特定的費(fèi)用分類方式。物業(yè)管理企業(yè)必須清楚本企業(yè)習(xí)慣的費(fèi)用分類和業(yè)主要求的費(fèi)用分類，并使二者有機(jī)地結(jié)合起來。

    ㈠ 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的具體項(xiàng)目

    ⑴ 人工費(fèi)

    物業(yè)管理的人工費(fèi)包括工資、補(bǔ)貼、福利和國(guó)家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)）、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金（如

    住房公積金）等。人工費(fèi)一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每?jī)芍芑蛎堪雮�(gè)月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

    所以，從財(cái)務(wù)管理的角度來說，月初可集中精力進(jìn)行租金的收繳工作，月中就可以從本月收取的租金中支付人工費(fèi)和其他費(fèi)用，月末

    就可以得到可以交給業(yè)主的物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入。在需要加班工作時(shí)，還要計(jì)算并向員工支付加班費(fèi)。

    ⑵ 公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

    該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中占較大比例，且分項(xiàng)較多。主要包

    括：

    ①維修和保養(yǎng)費(fèi)。指用于物業(yè)外部和內(nèi)部的總體維修和保養(yǎng)費(fèi)用支出。建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查和維修、

    空調(diào)維修與保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購置等，通常都列在維修和保養(yǎng)費(fèi)科目下。其他相關(guān)的費(fèi)用，包括管件、供電設(shè)備、地面

    修補(bǔ)和地毯洗滌費(fèi)等。支付給負(fù)責(zé)物業(yè)維修和保養(yǎng)工作的承包商的費(fèi)用，應(yīng)該在物業(yè)維修和保養(yǎng)費(fèi)科目下分列。

    ②室內(nèi)裝修費(fèi)。室內(nèi)裝修是一項(xiàng)開支較大的經(jīng)常性費(fèi)用，所以，經(jīng)常與維修和保養(yǎng)費(fèi)分列子科目。此外，該工作可能與物業(yè)維修保

    養(yǎng)工作無關(guān)，而僅僅是為了改善物業(yè)的形象。室內(nèi)裝修費(fèi)科目一般包括材料費(fèi)（墻紙、涂料等）、工器具和設(shè)備使用費(fèi)（攤銷）、人工費(fèi)、管理費(fèi)和承包商利潤(rùn)（如果將該工作發(fā)包給承包商的話）。