2011年房估師考試經營與管理講義183

    預算中要為不可預見費用的支出預留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的強度加大、時間延長，而對燃料需求的增加

    往往會導致燃料價格上漲，從而會進一步增加燃料費用支出的負擔，從而使物業的燃料費預算超支。其他與季節相關的費用增長，如掃

    雪費用增加，也會影響到物業的凈經營收入。當這些額外費用支出與預算中預計的相關費用支出不相匹配時，物業管理企業就要對其

    他預期有費用支出進行分析，看是否可以從其他預算費用中挪用一部分來支付與季節相關的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用準備金。

    為了編制年度運營預算，物業管理企業常常要對以前若干年的物業收支狀況進行認真的分析，對于在來年可能要出現的情況（如由

    于大規模裝修改造，臨時降低了入住率），要予以認真的考慮，并在預算中盡量體現這些可能的變化。年度運營預算除了令業主了解未

    來一年中物業的收支估算外，也為物業管理企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對來年的有關估計對個別的預算項目做出

    適當調整的機會。通過分析預算中的每一個收支項目，物業管理企

    業就可以對各項預計的收入和費用項目對物業表現影響的程度做出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業管理過程中實施有效

    的控制。通過預算的編制，還可以在業主和物業管理企業之間就來年有關物業的收支安排達成公識，以避免雙方在預算實施的過程中

    產生矛盾。在預算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要做出合理的說明。當物業管理企業按月向業主提供運營報告時，在預算中就要按

    月安排各項收支計劃，這就涉及到如何將年度預算收支在各個月間合理分配的問題。在大多數情況下，如果某些費用支出在每個月之

    間變化不大，則可以分成十二等份；有些季節性發生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以，在編制預算的過程中，需要在業主

    和物業管理企業之間就這些季節性費用的分配達成共識。年度運營預算是物業管理企業和業主的重要參考資料，然而實

    際的經營收入和費用支出，可能會隨著時間的進展與預算數據有很大的出入。為了彌補這些差異，物業管理企業有時不會隨著時間的

    進展準備季度預算，并從中反映出對原年度預算中某些初始估計的調整過程。季度預算一般比年度預算更為準確，因為預測的內容從

    時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預算大致是一個季節的時間長度，所以對季節性收支的估計就會更加準確。為了更

    好地發揮預算在物業管理過程中的指導作用，物業管理企業有時還會進一步將預算分解為月預算，以便更加貼近實際、更具操作性。

    ㈡ 資本支出預算

    物業大規模的維修或更新改造，實際上是業主向物業再次進行資本投入的過程。與此有關的支出，一般稱為資本支出。很顯然，

    物業的大規模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數量卻很大，為了使物業的資本支出有一個穩定的來源，且不

    對物業經營過程中的現金流產生過大的影響，就需要在日常的經營過程中逐漸積累這項資金。

    建立準備金基金，是為物業資本支出準備資金的慣例作法。資本支出預算的目的，就是要對每月應向準備基金存入多少資金做出

    科學合理的估計。從原則上來說；物業管理企業將未來大修或更新改造的所需的投資額（資本支出額）除以月份數，就可得到每月應向

    準備金基金存入資金的數量。然而，基金通常是在數年的時間內逐漸積累起來的，因此，必須考慮通貨膨脹對基金支付能力的影響。

    如果所積累的準備金基金所賺取的利息收入不能抵消通貨膨脹所帶來的影響，則預計的準備金基金總量將不足以支付未來實際的大修

    或更新改造過程中所需的投資。此外，材料價格的上漲幅度，可能還會高于通貨膨脹率，所以每月向準備基金投放的資金數量應適當增加，以使該基金的余額與未來的實際需要額相匹配。

    ㈢ 長期預算

    使用資本支出預算，常常需要物業管理企業和業主制定一個長期的預算，以說明未來5年甚至更長時間內（物業經濟壽命年限內），

    物業的經營收入與費用的關系。由于對未來若干年所進行的長期預測，很難像對一年后的短期預測那樣準確，這種長期預算的詳細與準確程度低于年度運營預算。

    長期預算可以顯示在業主持有物業的期間內，物業的現金流將會有哪些變化；它可以闡明業主整個物業投資計劃中預計的財務收

    益、市場策略和預計的可能市場變化。長期預算表明預計的經營收入、費用支出和準備金基金的來源。對于大型的長期投資項目，由

    于財務安排的原因，業主往往在物業持有期的初始階段對物業的凈運營收入有特殊的要求。通常的情況是，物業持有期間的前若干年主要是收回投資，后面年份中所獲得的收益才是業主的投資收益。

    四、收益性物業財務收支報告

    編制財務收支報告是物業管理企業的一項重要工作內容。除了在財務收支發生時計入分類賬（分戶賬）或計算機文件外，物業管理

    企業還要保留所有的收據、銀行月結單和注銷支票、購貨訂單復印件和物業管理企業就物業付款的收據存根。有關這些記錄必須定期

    向物業的業主報告，一般是每月一次。此外，可能還要向租戶以清單的方式報告物業管理過程中支出的費用的情況、保證金儲存利息收入明細、損失估計和其他與物業已出租空間相關的財務事項。物

    業管理公司必須保留這些記錄并就物業的整體或部分編制有關報告。當物業管理企業為一個業主管理多項物業時，可能還要向業主

    提供有關這些物業的綜合報告。對出租物業來說，最主要的收入記錄是租金清單，也是物業管

    理企業應定期向業主提供的一系列報告之一。該租金清單一般要記錄租戶名稱、其所承租的單元或面積數量、租金標準和租期等，租

    金清單上還要注明每個租戶是否已支付了當月的租金。如果某些經營費用是按租金的一定比例代收的，拖欠或已經繳納的數量也要在

    租金清單上體現出來。如果與租金清單有關的信息是計算機化的信息，那么其基礎信息的記錄也可以采用不同的參數模式，以便能方便地編寫向業主定期提供的"空置分析報告"、 "毀約或拖欠租金報告"和"租約期滿報告"等。

    物業管理企業對每一個物業出租單元都還有一個分類賬，該分

    類帳一般要記錄租戶名稱或姓名、電話號碼、出租單元的具體位置、租金標準、每月的最后收租期限、繳納保證金數量、承租起始日期、

    租期、經常（發生）收費、代收代繳費用和其他在租約條款中規定的費用。分類賬的形式即可以采用行業通行的作法，也可以自行設計。

    物業管理企業一般每月要給租戶一個租金賬單，在上面說明要繳納的租金數量和按租金比例計算的代收代繳費用。但如果每個月

    的租金不變，也可不給租戶租金賬單。收到租戶的租金后，要給租戶一個收款憑證。

    在物業管理企業向業主提供的報告中，應首先有一個包括租金

    清單、空置情況和拖欠或收租損失報告等內容的經營概況介紹，這

    是物業在報告期有關經營收入和費用支出的概要性報告，重點說明

    業主可獲得的凈經營收入。

    還要向業主提交有關經營情況的分析報告，這是物業管理企業

    和業主相互溝通的重要方式，對于物業管理企業和業主之間更好地

    配合工作，尤其是在物業經營出現困難時雙方能同舟共濟很有幫助。

    該報告主要用來解釋實際收支與初期預算中有關數字的差異或變化

    情況以及產生這些變化的原因，如果實際收入或支出較預算中有關

    數字的變化較大，物業管理企業還要和業主一起開會，當面做出解

    釋。但如果變化很小，也可以不提供分析報告，但物業管理企業要

    向業主就當前物業經營狀況進行口頭介紹，對物業經營的未來發展

    進行簡要分析。