2011年房估師考試經營與管理講義184

    物業管理過程中有關租戶、租金、租約、物業和管理等方面的原始信息是相當龐雜的，準確地保持并記錄這些信息并及時向業主

    提供有關報告也確實是一項相當復雜的工作，但如果用計算機來管理這些信息，就可以使各種計算、數據分析和報表變得非常簡單了，

    尤其是使用通用的物業管理軟件。利用這些軟件，除了可以隨時查看物業經營狀況外，還可以方便地將實際經營狀況與年度預算目標

    進行比較分析，也可以將本年度經營狀況與上年度或過去的其他年度進行比較分析，為將來修訂年度預算、預測未來物業發展情況提供依據。

    一、質量控制

    質量控制，是指項目管理機構以合同中規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督與管理活動，包括決策階段、設

    計階段和施工階段的質量控制。在工程項目施工階段，質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝規程是否滿足設計要求

    和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價、對整個施工過程中的工程質量進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的

    程序，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并做出評判。工程施工階段的工程質量控制工作主要包括以下幾個方面：

    ⑴ 對原材料的檢驗。材料質量的好壞直接影響工程的質量，因此為了保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同中。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品或樣本，材料到貨后再與樣品進行對照檢查，

    或進行專門的化驗或試驗。未經檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

    ⑵ 工程中的配套設備進行檢驗。在各種設備安裝之前均應進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。工程施工中應確立設備檢查

    和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗與檢查，可考慮到制造廠進行監督和檢查。⑶ 確立施工中控制質量的具體措施。主要包括如下方面：

    ①對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差。

    ②控制混凝土質量。混凝土工程質量對建筑工程的安全有著極其重要的影響，必須確保混凝土澆筑質量。應當有控制混凝土中水

    泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養護和試壓等管理制度，并有專人監督執行；試塊應妥善保存，以便將

    來進行強度檢驗，在澆灌混凝土之前，應當有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。

    ③對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法，以保證質量符合合同中規定的技術要求。

    ⑷ 確立有關質量文件的檔案制度。匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面提交的文件。

    二、進度控制

    進度控制，是指以項目進度計劃為依據，綜合利用組織、技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。建設工程進

    度控制工作的主要內容包栝：對項目建設總周期目標的論證與分析；編制項目建設工程進度計劃；編制其他配套進度計劃；監督項目施工進度計劃的執行；施工現場的調研與分析。

    建設項目建設總周期的論證與分析，就是對整個項目進行通盤考慮，全面規劃，用以指導人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經濟合理的建設方案。

    ㈠ 工程進度計劃的編制

    ⑴ 首先，應將全部工程內容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可以根據工程規模的大小和復雜

    程度確定。一個施工項目首先可分為房屋建設工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，爾后每一子項工程又分為土方

    工程、基礎工程、鋼結構制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設備安裝工程等。

    ⑵ 統計計算每項工程內容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位來表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方

    米表示；管道工程用延米表示；鋼筋加工用噸表示。另外，工程進度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。

    ⑶ 計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設備的水平，以熟練工人正常工效計算。

    ⑷ 按正常施工的各個單項工程內容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，

    可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。如果最早可能開

    工日期早于最晚開工日期，則說明該項工序有可供調節的機動時間。該項工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均不會影響項目的竣工日期。