2011年房估師理論與實務第三章考試內容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產價格的含義、形成條件、特征，房地產價格與房地產供求的關系，房地產價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產價格的含義和形成條件

　　一、房地產價格的含義

　　二、房地產價格的形成條件*

　　（一）有用性

　　（二）稀缺性

　　（三）有效需求

　　第二節　房地產價格的特征

　　第三節　房地產供求與價格

　　一、房地產需求

　　（一）房地產需求的含義

　　（二）決定房地產需求量的因素

　　（三）房地產需求曲線

　　二、房地產供給

　　（一）房地產供給的含義

　　（二）決定房地產供給量的因素

　　（三）房地產供給曲線

　　三、房地產均衡價格*均衡價格的形成，供求條件變化時，均衡狀況的變化

　　四、房地產供求與價格關系的特殊性

　　第四節　房地產價格和價值的種類

　　一、價值、使用價值和交換價值

　　二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

　　（一）成交價格（最高買價、最低賣價）

　　（二）市場價格

　　（三）理論價格

　　（四）評估價值

　　各種評估方法，評估結果的差異，及其對市場狀況的反應。

　　三、市場價值和非市場價值*

　　（一）市場價值（形成市場價格的條件）

　　（二）非市場價值（快速變現價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值、投資價值）彼此的聯系區別，大小的對比

　　四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值*

　　（一）買賣價格

　　（二）租賃價格  房租的構成

　　（三）抵押價值  抵押價值、再抵押價值的計算公式

　　（四）保險價值

　　（五）計稅價值

　　（六）征收價值

　　五、房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格

　　（一）房地產所有權價格

　　（二）土地使用權價格

　　（三）其他房地產權利價格 理解租賃權價值

　　六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值*

　　大小變化的情況

　　七、市場調節價、政府指導價和政府定價

　　舉例：政府指導價——經濟適用房、限價房的價格

　　政府定價——廉租屋的房租、出售公有住房的標準價、成本價

　　八、基準地價、標定地價和房屋重置價格

　　九、土地價格、建筑物價格和房地價格

　　（一）土地價格

　　（二）建筑物價格

　　（三）房地價格=土地價格+建筑物價格

　　十、總價格、單位價格和樓面地價

　　（一）總價格

　　（二）單位價格

　　（三）樓面地價*=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率，比單位面積更能說明土地價格水平

　　十一、名義價格和實際價格*（會計算，計算各名義價格下的實際價格）

　　十二、現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格*

　　公式：

　　期房價格=現房價格-預計從期房到達現房期間現房出租的凈收益的折現額-風險補償

　　期房價格一般比現房價格低，有2個扣除項目

　　十三、起價、標價、成交價和均價（了解含義）

　　十四、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價