2011年房估師理論與實(shí)務(wù)第四章考試內(nèi)容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，包括房地產(chǎn)自身、人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

　　一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認(rèn)識(shí)*

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類——一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素

　　第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素*

　　一、區(qū)位因素

　　（一）位置

　　1．方位　　2．距離　　3．朝向　　4．樓層*（特別注意。與凈高的區(qū)別，凈高是實(shí)物因素）

　　（二）交通，表明了可達(dá)性

　　（三）周圍環(huán)境和景觀

　　1．大氣環(huán)境　　2．水文環(huán)境　　3．聲覺環(huán)境　　4．視覺環(huán)境　　5．衛(wèi)生環(huán)境　　6．人文環(huán)境

　　（四）外部配套設(shè)施（注意與基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物內(nèi)的配套設(shè)施區(qū)別，后者都是實(shí)物因素）

　　二、實(shí)物因素

　　（一）土地實(shí)物因素

　　1．土地面積　　2．土地形狀　　3．地形　　4．地勢(shì)　　5．土壤　　6．地基　　7．土地開發(fā)程度

　　（二）建筑物實(shí)物因素

　　1．建筑規(guī)模　　2．外觀　　3．建筑結(jié)構(gòu)　　4．設(shè)施設(shè)備　　5．裝飾裝修　　6．層高和室內(nèi)凈高　　7．空間布局（重點(diǎn)記憶）8．防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照　　9．維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度

　　三、權(quán)益因素

　　（一）權(quán)利狀況

　　（二）使用管制*（農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的限制、城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制）

　　（三）相鄰關(guān)系*

　　第三節(jié)人口因素

　　一、人口數(shù)量

　　二、人口素質(zhì)

　　三、人口結(jié)構(gòu)

　　第四節(jié)　制度政策因素

　　一、房地產(chǎn)制度政策

　　政府抑制房價(jià)的措施：增加供地、規(guī)定合理定價(jià)、制定最高限價(jià)、遏制投機(jī)、稅收、金融等

　　二、稅收政策

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收

　　（三）房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收——對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響

　　三、金融政策

　　四、相關(guān)特殊政策

　　五、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

　　（一）國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃

　　（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃

　　（三）土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

　　第五節(jié)  經(jīng)濟(jì)因素

　　一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r*

　　二、居民收入水平*

　　不同收入階層收入增長對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。

　　三、利率*（反比關(guān)系）

　　四、匯率*

　　五、物價(jià)水平*

　　第六節(jié)  社會(huì)因素*

　　一、政冶安定狀況

　　二、社會(huì)冶安狀況

　　三、城市化*（不要混淆為經(jīng)濟(jì)因素）

　　四、房地產(chǎn)投機(jī)（不要混淆為經(jīng)濟(jì)因素）

　　第七節(jié)  國際因素

　　一、世界經(jīng)濟(jì)狀況

　　二、國際競爭狀況

　　三、政治對(duì)立狀況

　　四、軍事沖突狀況

　　第八節(jié)  心理因素

　　第九節(jié)  其他因素

　　一、行政隸屬變更

　　二、重要政治人物的健康狀況等