2011年房估師理論與實務第七章考試內容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對收益法，包括其含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節收益法概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據——預期原理

　　三、收益法適用的估價對象和條件*

　　（一）收益法適用的估價對象——有收益或者潛在收益的房地產

　　（二）收益法估價需要具備的條件

　　四、收益法估價的操作步驟

　　第二節    報酬資本化法的公式*

　　一、報酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式*（記住公式，熟練推導）

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　（三）凈收益每年不變的公式的作用

　　1．直接用于測算價格

　　2．用于不同期限價格之間的換算

　　2步驟：

　　第一步：將某年期的房地產價值，換算成某一年的收益；

　　第二步：再將這種收益，換算成另外一種年期的房地產價值。

　　3．用于比較不同期限房地產價格的高低

　　VN/KN=Vn/Kn=V∞

　　4．用于市場法中因期限不同進行的價格調整

　　三、凈收益在前若干年有變化的公式*

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　四、凈收益按一定數額遞增的公式（死記硬背記下公式）

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　五、凈收益按一定數額遞減的公式（與四類似，將增量部分換號即可）

　　六、凈收益按一定比率遞增的公式*（會推導）

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　七、凈收益按一定比率遞減的公式（與六的情況類似，將增量部分換號即可，最好自己會推導）

　　（一）收益期限為有限年的公式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　八、預知未來若干年后的價格的公式*（會計算）

　　第三節凈收益的求取

　　一、凈收益測算的基本原理*

　　（一）基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　潛在毛租金收入、有效毛收入、運營費用的構成，凈收益的計算

　　運營費用率

　　（二）基于營業收入測算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類型房地產凈收益的求取*

　　（一）出租的房地產凈收益的求取

　　租賃收入、租金構成、區別實際支付的租金和真正的租金

　　（二）營業的房地產凈收益的求取

　　（三）自用或尚未使用的房地產凈收益的求取

　　（四）混合收益的房地產凈收益的求取

　　三、求取凈收益應注意的問題*

　　（一）有形收益和無形收益

　　無形收益可以用報酬率去考慮

　　（二）實際收益和客觀收益*

　　采用客觀收益

　　（三）樂觀估計、保守估計和最可能估計

　　四、收益期限和凈收益流模式的確定

　　（一）收益期限的確定*

　　（二）凈收益流模式的確定

　　第四節報酬率的求取

　　一、報酬率的實質

　　二、報酬率的求取方法（基準3種方法的名稱）

　　（一）累加法

　　（二）市場提取法

　　（三）投資報酬率排序插入法

　　第五節直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　（一）直接資本化法的含義及基本公式

　　（二）幾種收益乘數法

　　1．毛租金乘數法

　　2．潛在毛收入乘數法

　　3．有效毛收入乘數法

　　4．凈收益乘數法

　　二、資本化率和收益乘數的求取方法

　　三、資本化率與報酬率的區別和關系*

　　四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　（一）直接資本化法的優缺點

　　（二）報酬資本化法的優缺點

　　第六節   投資組合技術和剩余技術*

　　一、投資組合技術

　　（一）土地與建筑物的組合

　　（二）抵押貸款與自有資金的組合

　　會計算綜合資本化率，會據以計算房地產價值

　　房地產價值*綜合資本化率=土地價值*土地資本化率+建筑物價值*建筑物資本化率

　　房地產價格=自有資金額+抵押貸款額

　　房地產價格*綜合資本化率=抵押貸款金額*抵押貸款常數+自有資金額*自有資金資本化率

　　掌握抵押貸款常數的計算

　　二、剩余技術

　　（一）土地剩余技術

　　（二）建筑物剩余技術

　　（三）自有資金剩余技術

　　（四）抵押貸款剩余技術