2011年房估師理論與實務第六章考試內容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對市場法，包括其含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　市場法概述

　　一、市場法的含義

　　二、市場法的理論依據——替代原理

　　三、市場法適用的估價對象和條件*

　　（一）市場法適用的估價對象：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房（注意，不是專用廠房或特殊廠房）、房地產開發用地

　　（二）市場法估價需要具備的條件

　　（三）市場法的其他用途

　　四、市場法估價的操作步驟

　　第二節　搜集交易實例

　　一、搜集大量交易實例的必要性

　　二、搜集交易實例的途徑*

　　三、搜集交易實例的要求*

　　四、建立交易實例庫

　　第三節　選取可比實例

　　一、選取可比實例的必要性

　　二、選取可比實例的要求*

　　（一）選取可比實例的數量要求（3-10個）

　　（二）選取可比實例的質量要求

　　類似（同一供求范圍、用途、規模（可比實例與估價對象的的規模在0.5-2倍之間）、建筑結構、檔次、權利相同或相似）可比實例與交易對象的交易類型與估價目的吻合、成交日期接近估價時點，1年以上的不宜采用

　　（三）選取可比實例應注意的其他問題

　　第四節　建立比較基準*掌握計算

　　一、統一房地產范圍

　　帶債權債務的房地產價格修正為不帶債權債務的干凈房地產的價格

　　含有非房地產成分的房地產價格修正為不含非房地產成分的房地產價格

　　二、統一付款方式

　　三、統一價格單位

　　（一）統一價格表示單位（單位建筑面積、單位套內建筑面積、單位使用面積、土地單價、樓面地價）

　　（二）統一幣種和貨幣單位

　　（三）統一面積內涵和單位*

　　建筑面積下的單價*建筑面積=套內建筑面積下的單價*套內建筑面積=使用面積下的單價*使用面積=總價

　　建筑面積下的單價<套內建筑面積下的單價<使用面積下的單價

　　第五節　交易情況修正*

　　一、交易情況修正的含義

　　二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素（8種情況）

　　相鄰房地產合并，往往高于其單獨存在或與其不相鄰者交易時的價格

　　交易稅費的非正常承擔。站在被轉嫁者的立場上，計算正常成交價格。

　　三、交易情況修正的方法

　　第六節　市場狀況調整*

　　一、市場狀況調整的含義

　　二、市場狀況調整的方法

　　（一）市場狀況調整的價格指數法

　　（區分：定基、環比）

　　定基——市場狀況調整系數=估價時點的價格指數/成交日期的價格指數

　　環比——市場狀況調整系數=成交日期下一時期的價格指數*再下一期的價格指數*…*估價時點價格指數   連乘

　　會計算

　　（二）市場狀況調整的價格變動率法

　　逐期遞增或遞減的價格變動率（用乘法）

　　期內平均上升或下降的價格變動率（用加減法）P191

　　第七節　房地產狀況調整*

　　一、房地產狀況調整的含義

　　二、房地產狀況調整的內容

　　（一）區位狀況調整的內容

　　（二）實物狀況調整的內容

　　（三）權益狀況調整的內容

　　三、房地產狀況調整的思路

　　四、房地產狀況調整的方法

　　直接比較調整

　　間接比較調整

　　房地產調整狀況系數不同

　　第八節　求取比準價格

　　一、求取單個可比實例比準價格的方法P199-120

　　二、求取最終比準價格的方法*平均數、中位數、眾數