2011年房估師考試經(jīng)營與管理第一章知識(shí)點(diǎn)3

　　8. 房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　概念

　　是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將基是行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤的過程

　　性質(zhì)

　　屬于中短期投資，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給

　　具體種類

　　土地開發(fā)投資－土地一級(jí)開發(fā)為主

　　商品房建設(shè)投資－建房屋

　　9. 房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　概念

　　向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　可以是增量房地產(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房）

　　目的（兩個(gè)）

　　自用

　　經(jīng)營出租獲得經(jīng)常性收入

　　還可以獲得轉(zhuǎn)售收益

　　置業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的選擇

　　缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者－購買黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，購買價(jià)格高，收益水平低，但風(fēng)險(xiǎn)小

　　具備投資管理經(jīng)驗(yàn)又風(fēng)險(xiǎn)偏好型的投資者－購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大

　　10. 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券的類型

　　首次公開發(fā)行

　　配股

　　公開增發(fā)或定向增發(fā)

　　發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

　　11. 房地產(chǎn)投資的利弊（四利三弊）

　　利

　　相對(duì)較高的收益水平

　　易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

　　能抵消通貨膨脹的影響－房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過年通貨膨脹率

　　提高投資者的資信等級(jí)

　　弊

　　投資數(shù)額巨大

　　投資回收周期較長

　　需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)