2011年房估師考試經營與管理第二章知識點4

　　11. 市場交易指標（9）

　　具體指標

　　銷售量

　　出租量

　　吸納量

　　吸納量

　　吸納周期

　　預售面積

　　房地產價格

　　房地產租金

　　房地產價格指數（反應一定時期價格變動趨勢和程序的相對數）

　　重要指標說明

　　吸納量＝銷售量＋出租量

　　吸納率＝吸納量/可供租售量

　　吸納周期－同期可供租售量可全部被市場吸納所需要花費的時間，在數值上等于吸納率的倒數

　　12. 市場監測與預警指標（10）

　　具體指標

　　土地轉化率（反應土地轉化為房屋的效率）

　　開發強度系數（反應房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況）

　　開發投資杠桿率（反應房地產開發投資的風險）

　　住房可支付性指數（家庭對房價的承受能力）

　　住房價格合理性指數（住房與城市經濟基本面指標的協調關系）

　　房價租金比（考察房價是否偏離其使用價值）

　　量價彈性（反應市場所處的周期階段和發展趨勢的市場景氣指標）

　　個人住房抵押貸款還款收入比（反映個人住房抵押貸款違約風險水平）

　　住房市場指數

　　消費者信心指數

　　重要指標說明

　　土地轉化率＝當期土地出讓面積/當期政府批準新建商品房預售和銷售面積

　　開發強度系數＝房地產開發投資/GDP或固定資產投資

　　開發投資杠桿率＝自有資金或權益資本/房地產開發投資

　　住房可支付性指數＝家庭可承受房價的上限/實際住房中位數價格

　　房價租金比＝房價/租金

　　量價彈性＝過去6個月房地產交易量變化率/過去6個月房地產價格變化率

　　個人住房抵押貸款琮款收入比＝抵押貸款月還款額/家庭收入

　　13. 房地產市場的特性（6特性）

　　市場供給的壟斷性

　　市場需求的廣泛性和多樣性

　　市場交易的復雜性

　　市場價格與位置密切相關

　　存在廣泛的經濟外部性

　　市場信息不對稱性