2011年房估師考試經營與管理第六章知識點5

　　11.通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹使現金的購買力下降，投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹和房地產增值的區別

　　對投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）

　　允許未來的年經營收入和運營成本隨通貨膨脹分別有所增加

　　如果在收益現金流估算中沒有考慮通貨膨脹，則可以調低折現率

　　12.財務凈現值FNPV （financial netpresent value）

　　定義

　　是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到投資活動起始點的現值之和

　　實質

　　將發生在不同時點的現金流，統一折算到0點位置，再進行代數運算，含義上是考慮了時間價值的利潤指標

　　各年凈現金流量相等時（A-P）

　　各年凈現金流量不相等時（F-P）

　　基準收益率

　　反映資金時間價值的參數

　　是投資所要求的最低投資報酬率，稱最低要求收益率

　　決定因素（兩個）－資金成本和風險

　　項目計算期的界定n

　　開發投資

　　出售的：開發期＋銷售期

　　出租或自營的：開發期＋經營期

　　置業投資：

　　經營準備期＋經營期

　　判定標準

　　NPV≥0，說明方案的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，項目在財務上可以接受

　　NPV＜0，說明方案達不到預定的收益水平，方案不可接受

　　【注意】NPV＝0時，項目是可行的