2011年房估師考試經營與管理第六章知識點7

　　15.通貨膨脹對動態指標的影響

　　考慮了通貨膨脹后，實際收益率、名義收益率與通貨膨脹率之間的關系

　　（1+名義收益率）＝（1+實際收益率）（1+通貨膨脹率）

　　16.全部資金和自有資金現金流量表的區別

　　全部資金現金流量中，不出現貸款還本付息的項目，自有資金現金流量中，有貸款還本付息這一項目

　　全部資金現金流量中，現金流出為全部現金流出，而自有資金現金流量表中，只有自有資金流出

　　注意

　　在計算時，注意公式要套用多個公式，但本質是仍是六種基本換算

　　資本金（自有資金）的收益率一定大于全部資金收益率，因為借款部分還有利息（成本）支出

　　17.成本利潤率

　　概念

　　是指開發利潤占總開發成本的比率。實際是對開發商所承擔的開發風險的回報

　　公式

　　項目總開發價值

　　項目銷售的，項目總開發價值等于總銷售收入扣除銷售稅費后的凈銷售收入

　　項目出租時，為項目在整個持有期內凈經營收入和凈轉售收入的現值累計之和

　　如考慮土地增值稅時，應再減去土地增值稅即為開發利潤

　　判定標準

　　成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，大于目標利潤率，則項目可接受

　　目標利潤率的影響因素

　　項目所在地區的市場競爭狀況

　　項目開發經營期長度

　　開發項目的物業類型

　　貸款利率水平

　　說明

　　成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年利潤率，一個項目只有一個，而不是分年

　　成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率