2012年房估師考試案例分析精講4

    《規范》第2.0.8條對公開市場價值標準進行了定義：

    “2.0.8公開市場價值Open market value

    在公開市場上最可能形成或成立的價格。

    采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應

    是公開市場價值。“

    進行房地產估價，首先要解決“評估什么”的問題，公開市場

    價值標準告訴我們，在估價時通常是要估房地產的公開市場價值。

    這樣的價值標準對房地產估價的方法起著決定性的作用。

    ㈡ 公開市場價值標準決定估價方法的實質

    在進行房地產估價時，確定了估價技術路線才能進一步根據估

    價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了

    各種估價方法的實質。

    根據公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最

    可能形成或成立的價格“，怎樣確定估價對象”在公開市場上最可

    能形成或成立的價格“呢？當然最好就是參照與估價對象房地產類

    似的房地產在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本

    原理。所以說，按照公開市場價值標準的規定，采用市場法對估價

    對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀

    地體現公開市場價值標準的一種估價方法。

    《規范》對市場比較法的定義如下：

    “2.0.12市場比較法（market comparison approach，sales

    comparison approach）

    將估價對象與在估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比

    較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此推算估價對

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    象的客觀合理價格或價值的方法。“

    從市場比較法的這個定義可以看出：市場比較法的出發點是實

    際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極

    目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法

    強調“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”（《規范》第5.2.3

    條）。

    所有這些都告訴我們：應用市場法估價的終極目的就是確定估

    價對象的公開市場價值，市場法是公開市場價值標準在估價方法中

    的直接體現。正因為如此，《規范》第5.1.4條規定：有條件選用

    市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。

    不僅市場法體現了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其

    他各種房地產估價方法究其實質，可以說都是市場法的變形，是對

    市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現了公開市場價值標準，

    這從《規范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：

    “2.0.13收益法（income approach、income capitalization

    approach）

    預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折

    現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的

    方法。“