2012年房估師考試案例分析精講5

    “2.0.14成本法（cost approach）

    求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，

    以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。“

    “2.0.15假設開發法（hypothetical development method，

    residual method）

    預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、

    稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。“

    首先，收益法、成本法和假設開發法都要求估價的最終結論是

    “估價對象的客觀合理價格或價值”，這與市場法是一致的，也是

    公開市場價值標準的體現，應用這些估價方法的終極目的也是確定

    估價對象的公開市場價值。

    同時，收益法要求采用“估價對象未來的正常凈收益”（《規范》

    第2.0.13條），成本法采用的建筑物重置價格或重建價格是“建筑

    物的正常價格“（《規范》第2.0.14、2.0.2l、2.0.22條），假設開

    發法采用正常開發成本“（《規范》第2.0.15條）。這些都說明，這

    些估價方法同樣是以現實存在的與估價對象有關的各種公開市場價

    值為出發點的（這里所說的“與估價對象有關的各種公開市場價值”

    包括：估價對象未來的正常凈收益、建筑物的正常價格、正常開發

    成本等）。

    實際上，成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值

    來確定估價對象整體的公開市場價值，收益法是通過估價對象的正

    常凈收益來推算估價對象的公開市場價值，假設開發法是通過估價

    對象成為最終產品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時

    的公開市場價值。所以我們可以認為：其他的估價方法都是市場法

    的變形，因為它們的實質都是要確定估價對象的公開市場價值。

    我們甚至可以通過一些極端的情況來認識其他估價方法與市場

    法之間的聯系。假定要評估一宗房地產在某估價時點的價格，如果

    知道一年后該房地產的正常市價是4200元/㎡，又知道該房地產的

    報酬率是5%，不考慮交易稅費等因素，我們可以推斷出當前該房

    地產的正常市價應該是4200/（1+5%）=4000（元/㎡）。如果我們把

    一年以后的售價4200元/㎡當作該房地產的凈收益，這種方法也就

    是收益法，在這種情況下的收益法已經和市場法幾乎沒有什么區別

    了。