2012年房估師考試案例分析精講6

    二、價值標準、估價方法與估價目的

    在定義估價方法時，《規范》已經明確了公開市場價值標準，

    在應用估價方法進行各種目的的估價時，《規范》又再一次強調了

    公開市場價值標準。在土地使用權出讓價格評估、房地產轉讓價格

    評估、（從事生產、經營活動的）房地產租賃價格評估、房地產抵押

    價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標準：

    “6.1.2土地使用權出讓價格評估，應分清土地使用權協議、

    招標、拍賣的出讓方式。協議出讓的價格評估，應采用公開市場價

    值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，

    參照6.10房地產拍賣底價評估進行。“

    “6.2.2房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。”

    “6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用

    公開市場價值標準。“

    “6.4.2房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，……”

    在房地產課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標準”：

    “6.6.3房地產課稅估價宜采用公開市場價值標準；并應符合

    相關稅法的有關規定。“

    由此可見，針對不同估價目的而進行房地產估價時要考慮的一

    個首要問題，也是確定估價的價值標準，而并不是選擇估價方法。

    曾經有人提出，市場法估價的結論是最接近實際的，成本法估

    價的結論通常偏低，收益法估價的結論通常偏高。實際上通過前面

    的簡單分析可以看到，在嚴格采用公開市場價值標準的前提下，排

    除允許的誤差后，各種方法估價得出的結論應該是趨于一致的。由

    此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴格的對應關

    系。曾經有人很認真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價

    方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其

    次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結

    論：各種估價方法的應用在多數情況下并不受估價目的的限制。

    當然，《規范》的5.1.7條這樣規定：“在無市場依據或市場

    依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價

    的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。“看上去，這是對

    成本法作為主要估價方法作了一些限制，實際上是《規范》條文的

    明確規定。