2012年房估師考試案例分析精講10

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    合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線：估價(jià)時(shí)必須首先

    確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價(jià)對(duì)象的用途必須是合

    法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，

    該交易或處分方式必須是合法的。

    按照“確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)”的估價(jià)技術(shù)路線，我們?cè)?/p>

    估價(jià)時(shí)就必須先確認(rèn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利、權(quán)利是否完整，

    以及權(quán)利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn)，在租約有效期

    內(nèi)，其占有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)讓渡給承租人，因此用收益法估價(jià)測(cè)算

    收益時(shí)，租期內(nèi)的收益應(yīng)根據(jù)租約所確定的租金計(jì)算；又如違章建

    筑，對(duì)其擁有的占有權(quán)是得不到法律保護(hù)的，因此是沒(méi)有價(jià)格的。

    按照“確定估價(jià)對(duì)象的合法用途”的技術(shù)路線，我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)

    就要核查估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用

    途是商業(yè)，而法定用途是住宅，我們只能按照其法定用途確定其價(jià)

    格，而不能考慮其現(xiàn)狀用途；又如在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要

    設(shè)定估價(jià)對(duì)象未來(lái)的用途，在設(shè)定該用途時(shí)，就必須保證該用途的

    合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

    按照“確定合法的交易或處分方式”的估價(jià)技術(shù)路線，在涉及

    到劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮到劃撥土地

    使用權(quán)在得到土地行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或

    向國(guó)家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對(duì)象

    才具有合法性。