2012年房估師考試案例分析精講11

    ㈡ 房地產估價技術路線與替代原則

    遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等

    條件下的正常價格。

    替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值

    的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料

    進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相

    同市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。

    替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過

    程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的價值。對于房地

    產交易目的而言，該價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立

    的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的

    近期成交價格來確定估價對象的價值。

    在確定房地產估價技術路線時，無論采用什么估價思路和估價

    方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產的成交價

    格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替

    代“估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來”替

    代“估價對象的價值，等等。

    ㈢ 房地產估價技術路線與最高最佳使用原則

    遵循最高最佳使用原則，應以估價對象用于最高最佳使用為前

    提估價。

    房地產估價中所確定的價值，實質是房地產的經濟價值，而房

    地產的經濟價值是在房地產的使用過程中實現的。最高最佳使用原

    則要求在估價時應確定估價對象處于最高最佳使用狀態時的價值，

    因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產估

    價技術路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產的最高最佳使

    用狀態，進而才能確定房地產在這種狀態下的價值。

    ㈣ 房地產估價技術路線與估價時點原則

    估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效

    性。

    估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的

    時間價值，在不同的時間點上發生的現金流對其價值影響是不同的。

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    所以，在房地產估價時統一規定：如果一些款項的發生時點與估價

    時點不一致，應當折算為估價時點的現值。在確定估價技術路線涉

    及到估價對象房地產的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不

    能直接將不同時間點上發生的現金流直接相加，而要進行資金時間

    價值換算以后再相加。

    估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場

    價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。

    所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價

    結果作為估價對象在其他時點的價格。因此在確定估價技術路線時，

    就要注意要根據不同的估價時點確定估價所依據的房地產市場情

    況，進而確定在此種房地產市場情況下的房地產總體價格水平。

    估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點

    的狀態是不同的，相應就會有不同的價格。例如一宗房地產在其未

    完工時的狀態與竣工后的狀態不同，相應地就有不同的價格。在確

    定估價技術路線時，就要注意準確把握估價對象在所規定的估價時

    點時的狀態，進而決定估價對象在該狀態下的價格內涵。