2012年房估師考試案例分析精講12

    三、房地產估價技術路線的確定過程

    如前所述，確定房地產估價技術路線就是要確定估價對象房地

    產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，

    首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，

    然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

    例如，在進行保險事故發生后的損失價值或損失程度評估時，

    應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。這時的估價技

    術路線就是：先對保險事故發生前的估價對象進行估價，再對保險

    事故發生后的估價對象估價，兩個估價結果的差額就是保險事故發

    生后的損失價值。

    再以第三章「案例3-2」的情況為例，該案例是要確定一大批

    直管公房的出售基準價格，采取的估價技術路線是：先明確價格內

    涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準地價，并且是選取一類

    具有相同地段、相同建筑結構、相同建設年代的房屋，確定該類房

    屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價，然后在選用成本法和基

    準地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準售

    價。

    一些簡單明確的房地產估價往往比較容易確定估價技術路線，

    確定估價技術路線的過程通常可以簡化為選擇確定估價方法。而一

    些比較復雜的房地產估價則要先明確價格內涵、價格形成過程，再

    據此理清思路，定下估價技術路線。

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    第第二二章章 各各種種目目的的的的房房地地產產估估價價

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價目

    的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，

    房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價

    值類型和估價前提與房地產權利和房地產交換價值之間

    的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的掌握程

    度。

    考試基本要求

    掌握：房地產估價的兩類主要假設前提，房地產轉讓價格

    評估，房屋租賃價格評估，房地產抵押價值評估，

    城市房屋拆遷補償估價。

    熟悉：房地產估價目的與房地產估價假設前提之間的關

    系，房地產估價目的對房地產交換價值的規定作

    用，國有土地使用權出讓價格評估，房地產保險估

    價，房地產課稅估價，征地估價，房地產拍賣保留

    價評估。

    了解：拆遷集體土地房屋估價，房地產分割、合并估價，

    房地產糾紛估價，企業各種經濟行為涉及的房地產

    估價，房地產貸款項目評估的特點及內容。